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物管大闹业主家追踪 物业管理条广东11选5信誉平
发布时间:2019-01-10 作者:广东11选5信誉平台 浏览:

  物管大闹业主家追踪 物业管理条广东11选5信誉平台例滞后是根源广东11选5信誉投注平台:与陈女士一样的用户还有不少,业主周先生和王先生也在非用热户稽查单里。周先生家在11号楼,他11月12日交了2621.60元热费,他家的面积为113平方米;13号楼业主王先生11月13日交了1972.72元热费,他家的面积为85.16平方米。

  程建颖介绍,后勤改革与社会物业结合,在发达地区已逐渐成为潮流,这种做法将给我市物业企业带来新的发展机遇。 (记者 马健)

  童某身为六家分店的老板,为了获得更多的房产信息,在日常工作中培养和指导每个店的店长从物业公司等处非法获取公民个人信息,等到店长学会后,再去指导手下的业务员。童某还规定了每个业务员每天要打100个电线个房源。

  该工作人员进一步介绍说:“现在南昌市农民公寓等安置小区主要是由城中村改造、城市交通建设产生的拆迁,安置在集体土地上的小产权房,这类小区的物业一般属于村级公共事务的一部分,可以由入住村民通过当地村委会自主管理,或者是由村委会引进物业公司来进行管理,当地村委会间接承担了业主大会管理小区物业的职责。如果村民对嘉彭公寓物业的服务质量和收费标准有异议,可以按照村民议事程序,提起村民会议商讨解决。”

  蓝光发展2018年半年报显示,在资本运作方面,为充分发挥公司多元化产业布局,促进公司现代服务业和医药业务的可持续发展,创建新的资本平台,公司2018年启动了下属两家子公司嘉宝股份、成都迪康药业的H股分拆上市计划。

  在未来不动产打理过程中,钱从哪里来?我们筹措资金方式到底是什么?我们希望能够通过业主众筹方式提前做好准备。

  银湾是一个企业,但也是物业产业十多年来发展的一个缩影,银湾的发展让我们看到了物业行业的出现,物业品牌的出现,看到了物业这个行业的未来发展。未来物业行业的“拼多多模式”中将会有很多银湾模式的影子。银湾模式中的不断创新、不断探索一定是新模式需要的,十多年的时间里,银湾进行了很多次的跨界创新,比如引进麦当劳的加盟模式创建了物业行业加盟网,引进盛景网联的培训模式创建了银湾自己的培训大学,引进了互联网创建了银湾的智慧社区体系等。同时银湾的核心“1+N”模式也将是未来新模式所需要的,其中1表示物业管理企业,N表示多种经营共同发展,“1+N”的模式是未来物业的发展趋势,但是如何落地需要物业行业共同探索。该模式探索成功了,物业产业也就成功转型升级了,社区美好生活也就到来了。

  物业管理风险在物业管理中主要体现在以下四个方面:(一)接管新建物业项目存在的风险主要容纳:1、接管新建物业报建手续不完善;2、开发商前期物业中遗留问题,出于继承验收不到位;3、装修管理中的安全隐患使物管公司难以监控到位;4、开发商在创造和销售中的盲目承诺;5、物管公司之间存在竞争及不正当招投标行为;6、物业企业与开发商的建管不分,物业企业发商受过。(二)小区治安及业主车辆管理中存在的风险主要包涵:1、业主家中财产被盗;2、业主人身及生命在小区内、房内受到危及和损伤;3、业主车辆被盗或被损坏;4、火灾、、屋内浸水、高空坠物伤人等不测事件的发生等。

  从业物业方面的相关证书:物业经理上岗证;物业项目经理;高级物业管理师

  万科物业是第一家把物业管理更名为物业服务的公司,也是第一家采用轻资产模式向外输出物业服务的公司,这个输出平台就是“睿服务”体系。

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  2018年12月25日,新法制报记者来到地处南昌市青山湖区嘉彭路上的嘉彭公寓,整个小区由4幢高层建筑组成,业主彭先生所住的楼栋一共18层,在电梯入口处,江西万厦物业有限公司(以下简称万厦物业)在11月21日张贴了《启用刷卡乘坐电梯的通知》,通知称:为规范小区管理,经过与彭桥村委会和电梯厂家商议,将于近期启用电梯刷卡功能,要求业主尽快凭物业交费凭证到物业办理刷卡乘梯手续。

  改革开放以来一直到2005年,房地产行业的发展为我国的经济发展做出了突出的贡献,房屋管理处在“自建自管”的时代。房地产自1998年房改以后正式起航,迄今为止经历了10余年的“黄金时代”,伴随着房屋建造数量的迅速增加,房屋的管理也随之诞生。1981年我国第一家物业管理公司----深圳物业的成立,标志着我国的物业管理行业开始起步。在这个时期,房地产的建造和房屋的管理处在“自建自管”的状态下,也就是说谁建的房子谁来负责管理,比如成立于1984年的万科集团在1988年的时候进入房地产行业,1990年万科物业成立开始承接旗下物业项目,这个状态直到2015年万科宣布承接市场化项目才结束。

  对于彭先生反映的房屋质量问题,王丽华说:“房屋出现一些小的质量问题在所难免,一般的商品住房才会要求缴纳房屋维修基金,但是农民公寓是没有这个费用的,房屋的维修都是住户向物业公司反映,由村委会出资维修。彭先生反映的一直修不好的情况,我们会反映给村委会,协调维修到位”。

  银钥匙联盟----加盟方式再创新,创建物业行业的命运共同体。作为第三方物业管理企业,其背后没有开发商富爸爸的资金支持,无法实现通过不断的并购/收购进行做大做强的目标,随着成本的不断上升,很多的小物业管理企业苦不堪言,物业管理行业急需探索出一种新的模式改变现状。社区O2O的模式现在看来还不能完全走通,2016年银湾又一次进行了新的探索,在加盟模式的基础上建立了联盟体系,联盟体系的建立将把更多的第三方物业企业结合起来,互相帮助、共同探索出物业管理行业未来的新模式,两年时间里,银钥匙联盟已经有超过1000家的成员。结合互联网技术银湾打造出了自己的APP,联盟成员可以免去高额的软件开发费用来使用银湾的软件,同时银湾也将最新的理念传递给联盟中的成员,共同进步,共同发展。目前,银钥匙联盟中的成员通过共享服务平台“物业贝贝” “业主贝贝” “商家贝贝” 等为业主能提供高质量的物业服务。

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  多位人大代表和业委会主任表示,目前存在这么多问题,根源在于目前的物业管理条例滞后。

  “科技园物业公司保安经理大闹业主家”一事,经南都报道后引起广泛关注。深圳市住建局副局长邝龙桂表示,昨日南山区住建局约谈了科技园物业公司、行业协会。主管部门认为,物业公司首先要从自身找原因,要主动配合主管部门把问题搞清楚,诚恳地接受处理。行业协会也要采取措施使行业自律。邝龙桂表示,如果业委会存在问题,南山区住建局也将协调粤海街道办进行倒查和整改。

  物业公司和业主之间类似的争端并非个案。多位人大代表和业委会主任表示,目前存在这么多问题,根源在于目前的物业管理条例滞后。深圳市人大代表杨勤透露,人大代表将启动修法调研,争取在近期召开专题调研会。

  统计数据显示,在深圳市政府热线投诉中,物管纠纷占比多年来都超过50%。南都报料热线日常经常接到小区业主和物业之间的纠纷个案,个别还涉及到暴力等比较恶劣的情况。居高不下的物管纠纷成了普通市民生活中的烦心事。

  10月29日,科苑花园小区业委会副主任陈先生的车子被人喷了油漆。第二天凌晨,其家门口被人喷油漆,门锁被人用胶水封住。此举,引发南天一花园业委会主任范国振的感慨,范老今年79岁高龄,担任南天一花园业委会主任长达15年。

  范国振介绍,15年前,南天一花园的架空层里有上百家商铺、饭店、色情发廊,小区环境很差。业主们对于这种状况忍无可忍,开始请物业公司进行整顿,但效果不好,后来业委会要炒掉物业公司,但是过程非常艰难。

  范国振回忆,当时自己家门锁被封了3次不干胶,还遭到电话威胁,业委会其他成员当中也有人遇到门锁被封的情况,原有物业公司的保安用刀砍了新聘请物业公司的保安,保安打业主的情况也发生过。

  在范国振看来,科苑花园小区事件发生,表明现有物业管理条例失效,物业公司更换本是一个愿买愿卖的事情,只要通过合法程序选聘物业公司就可以,“15年发生的事情在今天竟然重演了,说明15年来的进步不是很大,部分物业公司不是用管理服务质量来取胜,而是奉行拳头文化。”

  实际上,深圳的物业管理也并非充满阴暗面,比如龙岗区龙城街道的香林玫瑰园小区就特立独行。2011年,由于每年人工成本上涨,该小区的物业公司遇到经营困难,业委会得知后,经过全体业主讨论,由业委会提出,可以适当上调物业管理费,“只要每季度公布收支账目,年底将审计结果公布在小区内即可,”最后管理费上调了25%。

  该小区物管:深圳市北方物业管理有限公司经理曾曙光昨日介绍,管理处和业主建立的不仅仅是服务关系,也可以说是朋友关系。业主们知道,如果管理费不上调,管理处生存比较困难,势必导致服务水平下降,因此对于上调管理费,业主都能接受和理解。当时召开业主大会表决,本来过半就算合法,但是表决结果超过了2/3。

  该小区业主江先生昨晚表示,香林玫瑰园在龙城街道并非最高档的小区,但物业管理水平却有口皆碑,这些年来,很少听到有被偷被抢的事件在小区内发生。

  深圳市住建局表示,自2013年启动《深圳经济特区物业管理条例》修订前期调研工作以来,先后召开了政府各部门、区局、物业企业代表、业主代表、行业专家等座谈会,在局网站做问卷调查。“目前还在进行前期的调研,物业管理条例要人大推动修订才能进入立法程序,我局是配合调研,没有立法权。”

  深圳市人大代表杨勤昨日表示,科苑花园小区的个案问题比较容易解决,这两天一直在沟通和跟踪,但现在结果还不便公布。杨勤表示,昨日下午,人大代表召开代表调研组长会议,其中一个议题专门讨论这个问题,解决这个问题的根源在于推动《深圳经济特区物业管理条例》修法,启动修法的调研,科苑花园小区问题是其中的一个重要环节,需要从本上下功夫,自己会在会上提出调研建议,要求在近期召开专题调研会。

  杨勤表示,近期将与住建局、公安局等部门做一次闭门的专题调研会,提出认真有效的解决方案和办法。

  南天一花园业委会主任范国振表示,问题这么多,说明如今的物业管理条例失效了,相关条例要修订,一定要具体,比如老的物业公司退出、不退出怎么办?有的公司撤退时破坏财产、不移交资料、拿走资金,说明这方面的制度失效。另外,打人的事情要严格处分,比如吊销营业执照。

  范国振举例,处理老物业公司退出时,业主一定要理性,比如维修人员、清洁人员、保安表现好的可以留用,以免他们破坏设备。一定要把物业公司和保安、维修、清洁人员区分开来,不要针锋相对。

  在范国振看来,业主维权要依法、理性、讲求策略,成立业委会只是万里长征第一步,成立业委会不是为了维权,而是为了构建宜居小区。物业公司要好好干,不要把市场丢掉;业主委员会也要洁身自好,不能谋私利;业主也要注意,闹下去最后倒霉的是业主自己。“物业纠纷是个经济问题,不要引发成社会问题。”

  在景洲大厦业委会主任邹家健看来,只要小区成立业委会,或者更换业委会,就会发生暴力事件,说明物业管理制度设计上出了问题。

  邹家健举例,《物权法》第七十六条规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,由业主共同决定。《深圳经济特区物业管理条例》第七十三条规定,物业服务招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。

  邹家健表示,这说明物业管理还没有市场化,深圳选聘招聘还在进行专家定标的模式,定标只需要5个专家和2名业委会成员即可,招标直接造成了两个结果:专家可能有寻租的空间;业委会几个人参与,没有经过业主大会,可能有暗箱操作。“这本身是由业主共同决定的事情,深圳却实行专家定标,全体业主投票就可以更加公开透明,难以出现暗箱操作的空间。”

  科苑花园小区业委会副主任陈先生表示,小区招标挂网之后,曾接到了物业公司工作人员电话,希望能和其沟通,被其拒绝。在邹家健看来,敏感时期任何人都不见,作为业委会一定要出于公心,自己正了,才能做事情。

  邹家健介绍,景洲大厦在2003年10月选聘新的物业管理公司,当时就实行了市场化的物管选聘方式,由全体业主通过业主大会投票表决,选出新的物业公司,2013年,小区再次通过业主大会的形式选聘了新的物业公司。“只有把物业管理企业的选聘解聘权力归还给业主,才能解决两个民事主体双方市场化的问题。”

  1994年6月,深圳市颁布了中国内地第一部物业管理地方法规。在1999年和2007年,深圳先后两次对该条例进行修订。现行的物业管理条例是2008年起实施的,因不适应形势发展的需求,各类物管纠纷和矛盾高发。深圳市人大常委会于2013年6月份正式启动物管条例第三次修订,并计划在2013年底前完成前期调研和草拟初稿的工作。

  两年多过去了,深圳物管条例的修订工作进行到哪一步了?深圳市住建局昨日回复,目前仍处于前期调研阶段。南都记者从知情人士处获悉,目前有三套人马在推动深圳市物管条例的第三次“大修”工作。其中,市住建局委托深圳房地产杂志社和深圳大学专家组草拟的稿子已经到了第7稿;市人大代表杨勤组织业主代表、业委会代表、媒体代表等,也在开展调研和草拟初稿工作;另一套人马则是罗湖区律师公益联合会。

  “怎样融合还不太清楚,我只知道明年会形成一个正式草案提交到人大常委会进行讨论。我们会在今年年底前出一本名为《深圳市经济特区物业管理条例示范条例》的书,到时会给每位人大代表送一本。”罗湖区律师公益联合会会长黄德华表示。

  黄德华称,在解决问题方面,罗湖区律师公益联合会的思路和市住建局不同。“以目前普通面临的投票问题为例,很多业主因为不愿意投票导致业主大会难召开,市住建局的解决方案是强制性推广电子投票系统,而我们更强调将主导权交给业主。”

  在黄德华看来,业主投票不积极的根本原因,不是他们没空或者不方便,而是大部分业主认为物业管理不是自己的核心利益。罗湖区律师公益联合会的解决方案是,允许业主大会对投票规则作出修改。“现行条例规定必须要有超过二分之一的业主参与投票,我们认为,如果业主讨论通过,三分之一的业主投票也是可以的。”黄德华说。

  针对物业公司保安经理及保安可能涉及哪些违法犯罪,前深圳十佳公诉人、现广东君言律师事务所的杨飞认为,从媒体报道的事实看,保安的行为已涉嫌构成非法侵入住宅罪。他指出,在司法实践中,对于非法侵入住宅认定主要考量两个要点:1.进入住宅时是否具有非法目的;2.进入方式是否非法。

  “涉案保安人员出于威胁报复的心态进入业主家中,其主观方面即已存在非法故意。虽然当时房门处于打开状态,但并不影响其构成非法进入。”杨飞称,住宅不仅是一个物理概念,更是一个法律概念。作为物业管理人员,其能够认识到无论房门是否处于开放状态,房内的空间均属业主的私人空间,不容侵犯。且业主对涉案保安人员进入住宅是明确反对的,并多次要求其离开,涉案保安人员强行进入,拒不离开均符合非法侵入的特征。

  杨飞认为,报道中数名保安强行进入业主家中,并对业主实施竖中指、掐脖子、扬言要报复等行为,涉嫌构成寻衅滋事罪。“不过,如果保安的行为构成寻衅滋事罪,在同时构成非法侵入住宅罪的情况下,则属于想象竞合犯,应按照重罪吸收轻罪的原则,认定其构成寻衅滋事罪。”

  “至于家门、车被喷漆,门锁被封胶的问题,如其损毁的公私财物已达法定追诉标准,还可以以故意毁坏财物罪论处。”杨飞建议,业主遇到此类情况时,应第一时间报警并向邻居寻求帮助,同时通过拍照录像等方式保留证据材料,切勿冲动与对方发生打斗等过激行为。同时对于车辆、房门被喷漆损毁的情况,也应及时报警并固定证据,保留维修费用单据,以便公安机关抓获行为人后对其进行处罚。

  为破解目前普遍存在的物管顽疾,今年6月底,罗湖区在全市率先启动物业管理改革,这也是今年罗湖七大重点改革项目之一。

  让物业管理工作“规范”起来是罗湖物业管理改革的目标。深圳有6000多个住宅小区,目前仅有25%-30%召开业主大会并选举产生了业主委员会。业委会成立比例低下,业主长期缺席于“甲方”的位置,最终导致市场机制失灵。

  加强和规范业委会建设是罗湖物管改革工作的重中之重。根据改革方案,罗湖将整体推进辖区业主委员会选举,重点做好业主大会会议筹备组成员和业主委员会候选人遴选工作,鼓励员、政府公职人员参选业主委员。罗湖制定了一个目标,在2017年12月31日前,辖区具备成立条件的物业管理区域内业委会覆盖率达到60%以上,业主委员会主任、副主任岗前培训率达到100%。

  业主大会社团登记被视为此次罗湖物业管理改革中的“最大亮点”,受到广泛关注。由于现行的物权法和特区物业管理条例并没有规定业主大会可以有法人资格,罗湖的探索将对法律有所突破,也将为特区提供经验。

  罗湖已经选定雍翠豪园、天景花园、广岭家园三个小区作为试点,并借鉴香港立案法团的经验制定了业主大会社团登记管理办法。在三个试点中,天景花园、广岭家园的试点工作推进得较为顺利,目前都处于业主大会社团章程到的公示阶段,进行业主大会法人登记的事项经业主大会表决通过后,将向区登记管理机关申请登记。

  建议:业主处理也要理性,比如维修人员、清洁人员、保安表现好的可以留用。

  现行法律:《物权法》第七十六条规定,选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人,由业主共同决定。而《深圳经济特区物业管理条例》第七十三条规定,物业服务招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业服务招标应当采取公开招标方式。

  建议:这说明物业管理还没有市场化,深圳选聘招聘还在进行专家定标的模式,定标只需要5个专家和2名业委会成员即可,招标直接造成了两个结果:专家可能有寻租的空间;业委会几个人参与,没有经过业主大会,可能有暗箱操作。

  以目前普通面临的投票问题为例,很多业主因为不愿意投票导致业主大会难召开,市住建局的解决方案是强制性推广电子投票系统,而我们更强调将主导权交给业主。

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