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【名家观点】朱保全广东11选5:物业应该做什么
发布时间:2019-01-01 作者:广东11选5信誉平台 浏览:

  向死而生万科物业会有几种死法最近在合伙人“铸剑”训练营上,我问了大家一个问题,“万科物业会以怎样的方式死掉?”每个人在听到这个问题的时候,五官都拧成了一个大大的问号,广东11选5信誉投注平台:以为我在开玩笑——这个行业正受到资本的青睐,这家公司正在高速发展,死,应该是件很遥远甚至是不可能的事儿。大家七嘴八舌,说的最多的莫过于发展太快、管理不善——撑死了。

  但如果让大家排序,作为一个万科物业人,最不能接受的死法是什么?排名第一的是“失去客户的信任”;排名第二的是“被同行吃掉”;排名第三的是“行业被颠覆”;排名第四的是因“踩雷”无知而死;而说的最多的“运营不善”则排在了第五。本文将着重回顾前三种。

  这个行业很特别,甲方(业主方的集合)长期缺位,带给了物业公司独特的生存环境。我问大家物业行业什么最难?答案大约集中在业主大会召开、提价等等,但这个行业最难莫过于业主把物业公司请出小区。这是个现象,但所有人都知道这不是未来。劣币驱逐良币的环境下,很幸运身在万科物业这个组织,很高兴听到大家永远把客户信任排在第一。最近一个新加入万科物业大家庭的同事问我:“我们原来的品牌并入万科物业后有什么不同?”我说:“如果你做不好,客户会更激烈地投诉、媒体会更快地曝光”。

  永争第一会很累,于是有人说排前三就好了。中国的互联网有一个著名的段子,“老大和老二打架,老三死了”。58和赶集合并后,其他O2O公司活的很艰难;滴滴和快的合并,订单量一度成为了UBER的6倍。当行业里的第一和第四、第五联袂,第二和第六、第七携手,剩给第三名的是什么呢?到那时候,排名第三的我们相对于同行来说就是一只小鱼,被吃掉也是早晚的事。即使苟活下来,我们对万科集团、对投资人已经没有意义了。通用电气的数一数二原则,互联网公司的赢家通吃定律,这些都告诉我们时代的竞争法则。

  行业被颠覆这个话题,多数人都认可,但想不明白。我问大家,现在这些做O2O的会成功吗?很多人都认为不会,我赞同。但所谓风险投资的特点就是在失败之后马上卷土重来,二次不行还有第三次。行业不能靠政策保护,如果行业一直生活在甲方缺位的温存乡里,被颠覆就在几年之内。物业公司必须时刻反问自己:物业合同那些事一定需要物业公司做吗?2015年初,国务院取消注册物业管理师某种意义上是一声警钟。这个行业与跨界打劫人的竞争要点应该是“勇于承担责任”。

  第四种死法,就是踩到“地雷”。当物业遇到资本,世界似乎突然不再苦逼,在未知领域里的探索,需要勇气,但忌讳无知。

  第五种死法,就是我们内部的管理不善。前些日子,我们在南方某市有15名基层员工利用岗位之便获取不当收益,现警方已立案并将该15名员工拘留审查。有问题不可怕,怕在视而不见,怕在机理坏了,怕的是价值观不能坚守了。

  行业的风还在吹,作为万科物业人,必须坚守客户信任、加快市场进程、摆脱路径依赖、探索模式变革、勇于面对问题、持续学习进步。

  随着房地产进入存量房时代,以保值房屋、提升居住体验和重塑生活方式为主的房地产后市场开始为人瞩目。物业行业成为房地产转型升级的重要业态,也是承接房地产价值流动的重要管道。

  经过资本风口的洗礼,这个行业正在不断地展开视野,重新定价估值。

  作为最早关注物业O2O的媒体,《经济观察报》通过中国蓝筹物业的大平台助力行业的联动发展,2016中国蓝筹物业年会以“创新洗礼重拾初心”为主题,汇聚行业精英和专家,共同探讨物业发展的可能性。

  万科高级副总裁、万科物业首席执行官朱保全,对物业行业现状、物业公司做平台的基础、物业行业的本源,以及万科物业3.0的创新给出了他的思考和见解。

  前两天朋友圈有人发了几张图片,图片上面是一个大屏幕,人在屏幕前像我一样走来走去地讲。

  朋友圈的那张照片,人就是黑的,所以我跟他们讲,干物业的应该是打聚光灯的,现在非要到前台像互联网公司一样做乔布斯,似乎有一点错位了。

  今天物业处在一个什么样的现状?万科物业经过两年市场化,我们做了一些尝试。

  2015年做了一些并购,2016年开始,很多业委会找到万科,所以,我们接了一些业委会的项目。

  其中有一个项目让人特别震惊。这个小区开盘几年后,业委会决定换物业公司,后来我们入驻的时候震荡非常大,还惊动了媒体。

  顺利接管后,一周内,万科物业从这个小区里推出了650车垃圾,补种了5.6万棵树苗,做了68个大堂的维修等一系列事情。

  原物业公司在这里到底做了什么?看业主发朋友圈,写买这个房子十年,终于盼到换物业了。

  有经济专家讲到智能灯杆,除了照明、太阳能,还能给车充电,但干物业的人首先想到的是,用灯杆给车充电会不会加重小区拥堵,灯杆牢固不牢固,座基稳不稳,台风来的时候灯杆会不会被刮倒。

  如果这些问题还没解决好,就想着搞智能灯杆,投再多钱可能都不是干物业的。

  还有嘉宾谈到小区智慧中心,过去两年,我们外接项目差不多1亿多平方米,不瞒大家说,60%的指挥中心和60%的消防中心是瘫痪的,这些业主看不见的部分没人愿意指出来,也没人愿意花这个钱。

  互联网公司愿意补贴,但补贴的都是看得见的地方,比如门禁用APP,差不多都愿意在这些地方补贴,但是那些看不见的地方没人愿意出钱。

  物业行业内有企业上市已经快三年了,大家经历了资本的洗礼,慢慢开始意识到商业模式的重要性。

  今年下半年,我们在收购过程中遇到两家物业公司,都是独立的第三方物业,在谈并购价款的时候,对方问我们要一笔钱,叫做APP亏损补偿金,这笔钱要的特别有意思,做了两年APP、O2O没有挣到钱,赔了5000万,你们收购之后,把这个亏损的钱也补上。

  我们物业行业自己可以做最后一公里,自己可以做生态圈,自己可以做平台。但不是每一家企业都能做平台的,做平台有两种人:

  第一种是烧资本的钱,故事讲得越来越大,钱烧得越来越多,最后欠钱的是大爷,烧的资本都不敢退出了,如果你小打小闹烧几千万,最后没戏,不欠个一千亿是做不到大平台的。

  第二种是你自己有源源不断的现金流可以烧,最典型的例子就是微软,微软做互联网、硬件,没有一个人看好,但是微软用罗振宇的话说永远不下桌,凭什么不下桌?凭什么我们收购的第三方物业干了两年就亏不下去了?

  道理很简单,就是微软的office太赚钱了,今天微软的office还在源源不断地贡献现金流。谷歌为什么做这么多事情?因为谷歌广告太赚钱了。今天的BAT,看看几家公司的报表,百度的广告太赚钱了。

  当他们拥有自己的太阳系,自己的太阳可以源源不断发光的时候,才能真正做到不下桌。

  微软做硬件,Surface一代出来的时候没有人说好,我是从二代开始用的,现在办公室里使用Surface的人已经慢慢超过苹果电脑,当然,前提是主营业务源源不断贡献现金流。

  今天开始谈生态、谈平台,我们是不是能够做好?过去几年大家设计的商业模式我们都应该想过,但真正落地这才是关键,商业模式的创新,这些年企业也都想过很多。

  在座的有独立第三方物业,也有地产公司下属的物业公司,还是要看一下物业到底是什么?

  最初交付物业的时候,大家最关注的是表象,保安站得直不直,地扫得干净不干净等。

  为什么从去年开始有许多业委会来找万科,去年我们接管的业委会项目,(物业费)平均涨50%,最高上涨到300%,业主还愿意找万科。这是为什么呢?实际上还是说物业行业是用时间来说话的行业。

  经过了十几二十年的发展,大家从表象层开始关注看不到的地方,当初大家用的保安都是转业军人,现在保安平均身高超不过1.65米,针对看不到部分,针对实体养护,这才是物业真正要干的事情,但是表象层、实体层之外,这个行业最重要的、或者和发展商最本质区别,还是基于权利层。

  我自己也做过发展商,从买地、盖楼到现在还觉得这些房子是自己的。是吗?不是的,物业行业是360行最特殊行业,不是公共事业,它是一个企业,但又是一个经济体里面最接近公共事业的行业,所以如何尊重权利?

  说到权利,今天说物业是一个服务型行业,关注人、关注家庭,社区里有金矿,我们在这里有无限发展空间,但是我们忘了一件事情,当我们做不动产的时候,不动产的理论基础到底是什么?

  追溯全球的发展史,最主流的是来自德国的以房为中心、以不动产为中心的登记制度,但是今天没有人提,做物业的人没有人提这个。

  中国做的是什么?最早的鱼鳞图册做的也是不动产登记,现在这个事情只是政府登记中心的事情,作为物业我们是不是真正的从不动产视角来看我们服务的对象?

  我们关注人的同时,能够从物权,从不动产登记,从物的打理方面找到这个发源之本。

  用几句线O这么多年,各个企业都有很多实践,但是从权利层的角度,从万科或者从我本人的视角一直没有想通,为什么物业在当中做这些东西?直到发布了3.0计划才真正想通了。

  在未来不动产打理过程中,钱从哪里来?我们筹措资金方式到底是什么?我们希望能够通过业主众筹方式提前做好准备。

  所以在9月25号,万科物业宣布了一个事情,所有社区电商利润返还给社区,万科物业承诺零利润。

  商家和业主的社区商品交易,基本上会给到8%到12%的返点,本来这个可以作为物业公司利润的,但是我们承诺把它全部捐献给社区。

  现在这笔钱以每个月100万的速度在增长,在2017年我们计划全年向社区捐赠5000万元。

  希望这一点的努力,细水长流,大家在增量的过程中,在改善社区生活消费的同时,攒那么一点钱为未来不动产保值、增值做出一点贡献,在未来城市变旧的过程中,作为物业能够为业主做出一点点贡献。

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  鼓励在居(村)民委员会下设环境和物业管理委员会,督促业主委员会和物业服务企业履行职责。

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  第二十四条(业主大会的表决) 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

  (四)违反本条例第五十三条、第五十四条、第六十条,未按照规定填报或者公示信息的,责令限期改正,逾期未改的,处一万以上三万元以下的罚款;

  第五十一条(前期物业档案移交) 前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前,建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府移交物业档案,并提供物业管理用房。物业档案包括下列资料:

  郑先生介绍,29日中午12时40分许,他刚将车停进固定车位,突然听到砰的一声。下车一看,一块长约16厘米、宽约5厘米的瓷砖掉在右后门地面上,右后门上有明显痕迹。“这是我的车今年第二次被外墙掉下来的瓷砖砸中,上次是今年5月前挡风玻璃被砸出半圆形印记。”郑先生称,他隔壁车位的车在今年9月,被掉落的瓷砖砸坏后挡风玻璃。现在1到4楼的外墙多处瓷砖出现掉落或者开裂,如果路过的居民被砸中,后果不堪设想,希望有人能对外墙进行修缮。

  第六十四条(物业服务委托) 物业服务企业可以委托专业性服务企业或者个人完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务,但是,不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。

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  第二十二条(业主决策信息系统) 提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。

  第九十条(物业服务企业违法行为责任) 物业服务企业有下列行为之一的,由物业所在地区县(自治县)住房城乡建设主管部门予以处罚:

  “从行业数据的横向对比来看,万科物业费收缴率是96%,行业的是76%,而过去3年万科有72个项目跟业主大会协商涨了管理费,增加了8500万元的营业收入。”朱保全通过这一组数据说明,涨价需要物业公司有良好的民意基础,物业公司靠正业也能发展。

  物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业,物业服务用房所在楼层不得高于二层。

  物业服务企业对违反装饰、装修规定的行为,应当履行发现、劝阻、报告职责,并配合有关部门依法处理。

  (一)以虚列支出、虚报账目等方式挪用、侵占业主的物业专项维修资金、公共收益等共有财产;

  物业服务企业应当在消防车道、消防车登高扑救面和操作场地设置明显标识和禁止占用提醒;在自身经营范围内对其服务区域的人流干道、消防通道、化粪池、电梯等重点部位、重要设施进行经常性检查;对检查中发现的安全隐患,应当立即处理,并发出警示。

  筹备组按期组织召开首次业主大会会议但选举产生的业主委员会成员人数低于规定人数下限时,筹备组决定在未当选的候选人中及时补选一次的,筹备组工作期限可以延长一个月。

  也就是说,即使彩生活扩张到2.7亿平方米合约管理面积超越世邦魏理仕成为全球最大的住宅物业管理公司,即使万科物业的管理面积如愿在3年内实现从6000万平方米到5亿平方米的目标,即使中海物业上市之后从目前的6762万平方米基础上加速扩张,面对达到244亿平方米的中国总物业存量面积,整个市场的竞争和成熟度还远远不足。

  报送资料齐全、符合法定形式的,区县(自治县)住房城乡建设主管部门应当予以备案。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议。

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