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2018旭辉永升服务砍掉了哪些“物业不能做物业管
发布时间:2018-12-22 作者:广东11选5信誉平台 浏览:

  3、社区增值服务:通过线上线下渠道提供增值服务,包括停车场、空间租赁及增值服务;

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  4、业务处理繁,数据价值挖掘难物业企业由于管理业主资产,积累了大量与业主和设备设施相关的数据,但数据并不等同于指标,业务人员很难对数据进行整合处理,挖掘数据的真正价值,从而做出可支撑决策的分析。

  当物业逐渐打破业务边界,突破单一的盈利模式涉足多元化业务后,有人却提出“物业不是什么都能做”。

  提出这个观点的是,旭辉旗下物业公司永升服务执行董事兼总裁周洪斌。这句观点并非是一句空线年,对于永升生活服务集团有限公司(股票代码以下简称永升服务)来说,有着多方面的改变。

  今年年初,原龙湖物业董事长周洪斌加入永升服务;今年3月,永升服务从新三板摘牌而后转战港股;今年12月17日,永升服务成功转板,在港交所主板上市,当日开盘报1.75港元,收盘价1.78港元,市值为26.7亿港元。伴随着人事变化及资本市场的运作,永升服务对于盈利模式也有不同的思考。

  姜振华:物业费涨不涨,还是应该由业主说了算,这是一个总原则。我们既要遏制物业公司涨价的冲动,也要明白用最低的价格享受最好的服务是不可能的。如果业主只是一味地对物业费上涨投反对票,不仔细权衡其中利弊,让物业公司的基本服务难以为继,那么受伤害的可能最终还是业主自身。

  业主委员会任期届满未能选举产生新一届业主委员会的,在新一届业主委员会成立前,可以由居民委员会在乡镇人民政府、街道办事处的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

  近日,在永升服务的媒体交流会上,周洪斌在接受地产壹线在内的记者采访时,明确了永升服务的盈利模式:即物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务;同时永升服务还放弃了多项原本想大力拓展的社区增值服务业务。

  王成把这个托付的分量看得很重。他组织协会精干力量,以自己的实践经验为依托、以问题为导向,在一年多的时间里做了大量的走访调研,力求为物业管理寻求法律支撑。最终,经过秦皇岛市人民代表大会常务委员会审议通过,河北省人民代表大会常务委员会批准,2018年7月1日,由协会起草的《秦皇岛市物业管理条例草案》正式实施。

  第五十一条【维修资金使用】住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。住宅专项维修资金使用由物业服务企业或者相关业主按照规定申请办理。

  铁路下方是否能用作停车场?18日,记者向湖北城际铁路有限责任公司反映了相关情况。截至发稿时,记者一直未收到该公司的回复。

  在物管领域内,彩生活、中海物业、绿城服务等物业公司先后登陆港交所,今年以来又有雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业等多家物业公司赴港上市。截至目前,永升服务成为第11家登上港股资本市场的物业公司。

  一个行业达成的共识是,自2014年彩生活上市唤醒物管行业沉睡的资本后,增长势头强劲,市场存在发展潜力、具有抗周期性的物业公司,对资本市场更具吸引力。

  但在新三板上市尚不足一年时间,2018年3月9日,永升物业终止了新三板挂牌。

  而房企选择将物业部门拆分上市,资本市场也给予了热烈回应,均给出了较高的估值,甚至很多物业公司的市盈率远超过地产公司。东兴证券指出,截至2018年7月2日,几个主要的港股物业企业市盈率都在25倍以上,如雅生活高达55.32倍。

  资本市场为何会给轻资产型的物业公司如此高的估值?周洪斌给出的答案是,估值是由物业公司的增长、内部管理、盈利能力、现金流及投资回报等多方面综合评判的结果。他认为物业公司估值得到资本市场认可的原因有4个:

  招股书中,公司也表明将继续发展非住宅物业的业务规模,会与不同业务伙伴进行战略合作,例如表演场地、体育馆、度假物业、园区及公共设施等。众所周知在一个物业持续升值的区域,商业地产的升值潜力也是巨大的,因此公司能够通过多元途径增加管理的物业为长期发展提供“养料”。

  第一,现在中国物业行业管理规模大概200多亿平方米。而每一年的增量足够大且具有确定性;第二,受投资人看好的是,物业行业不太容易受经济的波动和政策的影响;第三,物业行业一个明显的优势是,它属于轻资产行业,现金流足够丰富;第四,现在估值比房地产要高,是因为大家看好未来的想象空间,比如互联网、社区O2O的发展。

  不过,在港股上市的11家物业公司,估值各不一样。据地产壹线日收市止,目前估值最高的是碧桂园服务达到310亿,其次是绿城服务、雅生活、中海物业、彩生活,为165.28亿、134.13亿、73.95亿、51.68亿。而永升服务市值处于行业居中水平为26.25亿。

  今年8月彩生活半年业绩会上,因雅生活等后来上市物业公司市值走高,潘军忍不住向分析师发问:“与同行相比,比如雅生活,我们一个万象美(彩生活收购的万达物业平台),营收其实等于整个雅生活的规模。所以,我对投资者对我们的估值也有疑问,为什么我们只有雅生活的一半都不到?”

  不过,周洪斌对永升物业市值却呈现出另一种态度,他对超过26亿市值表示“满意”。

  截至目前,永升服务已经进驻城市35座,在管建筑面积32.1百万平方米,合约建筑面积42.4百万平方米。

  永升服务的收入来源也有所改变,由原来的传统物管费和增值服务,增加为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。截至2018年上半年,三项业务各自收入比重为68.4%、19.3%及12.3%。

  12月19日,周洪斌在向媒体介绍永升服务业务收入结构时称,永升服务在多种经营、增值服务这些业务收入结构上,有自己的选择,“物业不是什么都能做的。我们非常清楚,物业能做的增值服务就把它做到极致,有些不能做的,其实我们可以选择合作方式去推动。”

  周洪斌所言的“不能做的”业务则是产业链条很长的增值服务,比如社区教育、社区医疗、社区金融等业务。

  “房地产开发商是做增量,目前随着中国房地产业发展,增量的空间是越来越小。”合富辉煌山东分公司副总经理许传明16日对经济导报记者说,“长期来看,存量的空间是越来越大,物业业务分拆上市也是看到这样一个战略前景。”

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  在消费升级的背景下,社区生活质量因素成为居民买房时更为注重的因素之一。他们不再满足于基本的物业服务,在健身、医疗、养老、教育、商业、金融理财等方面也有极大需求。

  近年来,物业管理公司顺势在这些领域上加大投入,从单一的经营模式转向多元化经营。除了基础的物业服务,物业企业也开始为住户提供围绕社区生活的增值服务。永升服务也不例外。

  2017年永升服务挂牌新三板时,彼时永升物业相关负责人向地产壹线%将用来收购物业公司,30%用来开拓社区健康、社区教育、中介服务、拎包等增值服务。永升物业的增值服务主要集中在家装业务引进试点、资产服务、社区金融及社区居家养老。其中社区居家养老是永升物业未来将大力投入的创新业务。

  周洪斌回应道:“专注于居家生活消费相关的传统物业服务,就足够大了。像社区金融和教育,如果未来我们要提供这种服务,也不是说就完全放弃,谁在这一块研究成熟,我们就与对方进行战略合作。这是两个不同策略的选择。”

  2015-2017年,嘉宝股份的关联交易占比分别为37.58%、32.53%、26.39%,远低于雅生活服务、碧桂园服务和永升生活服务对集团的依赖程度。

  业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定事项,接受业主监督。

  业务模式决定盈利模式。永升服务的物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务,2017年分别对应的毛利率为18%、20.3%、社区增值服务62.45%。

  相较于同行,永升服务社区增值服务毛利率水平相对较高。数据显示,2017年,彩生活增值服务毛利率为74.9%,中海物业为54.4%、碧桂园服务为49.8%、绿城为34.7%、雅生活为48%。

  最近几年,物业公司挂牌新三板成为一种潮流。数据显示,截至2018年底,在新三板挂牌企业中,物业公司数量接近60家。经过认真分析,荣鑫物业也启动了挂牌新三板的计划。为什么要进军资本市场?崔荣华对证券时报记者说,首先是人们对优质的物业管理服务有需求,而物业公司扩张规模需要资金。其次是物业行业集中度不高,物业行业竞争格局尚未完全固化,借助资本力量有较大规模扩展空间。从外国的经验看,北美物业管理公司的前50强市场占有率近30%,而中国的前50强仅为5.6%,龙头物业公司的市场占有率整体偏低。

  但永升服务的基础物业服务毛利率略低于同行。根据数据,2017年,彩生活基础物业服务毛利率为35.2%、碧桂园服务为29.4%,中海物业为18.5%、雅生活为26.9%,绿城服务为11.2%。

  (一)建设工程项目地上总建筑面积不足三万平方米的,物业服务用房按不低于九十平方米配置;三万平方米以上二十万平方米以下的,按不低于千分之三配置;超过二十万平方米的,按不低于六百平方米配置。

  周洪斌在回应地产壹线毛利率问题时称,希望大家分两个方面来看毛利率,一个是基础物业的毛利率,“基础物业服务的利润在15—20之间,内部优化的管理,有提升的空间,但是这个空间,能持续且长期的保持是有限的。”另外一个是社区增值服务毛利率,他认为社区增值服务毛利率空间比较大,可以达到60%以上。

  而永升服务提高综合毛利率的逻辑则是,通过传统物业服务回馈业主、与业主建立强联系和高满意度,从而在增值服务规模上拓展空间。广东11选5信誉投注平台:

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