新闻资讯
 
010-86008600
传真:010-86008600
E-mail:admin@aicai555.com
您的位置:主页 > 新闻资讯 > 行业新闻 >
商业地产转型广东11选5投注平台韬略
发布时间:2018-12-09 作者:广东11选5信誉平台 浏览:

  商业地产转型广东11选5投注平台韬略

  “过江龙”——外来物业管理公司扩张在清远走在了最前面。 南方日报记者 曾亮超 摄

  山东中航物业管理有限公司也于近日认购2万余斤莴苣,送给济南东城逸家的业主。中航物业管理有限公司相关负责人介绍,多年发展历程中航物业在立足企业快速发展的同时不忘回馈社会。公司秉承“慈善无疆、大爱无边、关注社会、奉献爱心”的理念,积极参与社会慈善公益事业。通过齐鲁晚报得知岱岳区马庄镇莴苣大量滞销,菜贱伤农的消息后,迅速开会制定援助方案,决定出资购买一万斤爱心莴苣帮助菜农共渡难关。

  对于此次上市募集资金,佳兆业物业表示,约50%所得款项净额将用于收购或投资其他在市场地位上与公司相若的物业管理公司;约20%所得款项净额将用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司。这也意味着将有70%的募集资金用于并购式扩张。

  严跃进进一步表示,物业公司在大规模收购以后,也有很多新问题出现。“如果仅是单纯地收购,可能成本反而增加了。所以,并购资产之后如何整合,如何导入社区商业、金融来实现盈利,是要重点考虑的问题。”

  今年6月,碧桂园物业正式签约进驻了首个非自主开发的项目——东方明珠,项目总建筑面积约17万平方米,对于管理单个项目动辄上百万平方米的碧桂园物业来说,这个项目太小了,却更让清远许多物业管理行业人员见识到这个行业正在进行的巨大变革:不单是碧桂园,万科、绿城、中海等全国知名房企都宣布筹备将物业与房地产分拆后单独上市,并开启了物业扩张步伐。中海物业也于去年10月登陆港交所,成为中国第二家上市物业公司;据悉,在万科宣布开始全面接受各开发商物业服务邀约的一年来,新接的项目比其开发的项目还要多。

  在10号楼的顶层16楼,记者也看到楼梯的两侧多出两栋房子,屋门和墙面都和下面的楼层不同。从顶层望去,确实如王先生所说,几乎每栋楼的顶层都有加盖,有的是正在施工,还未封闭,有的是已经封闭,有人入住。

  此前,成功登陆资本市场的物业公司,已经在迫不及待地抢占“地盘”,并购速度不亚于在母公司在土地市场的拼抢。

  “1+9”管理模式,就是以村为单位,将通村公路、小型水利设施、公厕、公共文化设施、体育健身设施、幸福院、卫生室等7大类农村公共基础设施的权属下放到村,再由村上委托村股份经济合作社代管。各镇成立农村公共基础设施管理所,各村股份经济合作社成立村公共基础设施管理站,签订委托书,将“事”和“人”管理权限“双委托”,采取公司运营、市场运作。

  不过,目前开发业主平台资源还处在试水阶段,主要集中在两个板块:装修和柴米油盐类,前者则是目前最为主要的业务。

  “据我了解,彩生活接了一些楼龄相对比较长的社区,几万平方米都接,物业费也不高,按我们正常算法,根本不赚钱。”深圳某物业公司资深管理人员告诉记者,据他观察,彩生活模式,未来并不靠物业管理费赚钱,而是通过社区业主庞大的需求卖服务和相关产品实现利润。该人士透露,现在还有一些物业管理公司为了快速扩张,甚至免物管费,或者收得很低,看中的就是社区业主资源和庞大需求。

  物业公司是业主聘来做服务的,理应事事、时时替业主打算,最起码也不能损害业主的正当权益吧?建工舜苑小区物业的做法,是钻进钱眼里出不来了,完全忘记了自己的责任。事先无视业主权益,事后业主严正交涉了,他们声称“正在积极进行协商”,而其整改意见居然是让食品加工企业进行整改,这明显是“掩耳盗铃”之举了。这家食品企业要运转,巨大的噪声就不可避免,指望整改能有什么改进呢?

  虽然背靠雅居乐、绿地两家一线地产公司,但是雅生活董事会联席主席黄奉潮在公司上市的新闻发布会上表示,还会进行更多的并购和收购,扩大规模、营收。为此,雅生活提出了一个“宏大”的经营目标——计划到2020年,实现年收入100亿元。

  城市小区的物业费用由业主共同承担,但在农村,物业服务管理成本由谁出?“农村物业公司起步阶段,绝大部分费用由县财政资金解决,随着时间的推移,由财政资金和村经济合作社盈利承担,也可以募捐一部分予以补充。比如东风镇西沟村,就收到爱心企业捐款2万多元。”县扶贫办主任赵建政说。

  房产中介资源丰富,通过权威平台帮助房东寻找租客。租客固定材料审核严谨,认真筛选,致力于找到高素质的优质租客,减少纠纷,规避房屋损害损失。

  1992年新鸿基重新启动了开发物业的增长,并由此进入了开发物业与投资物业并行扩张的持续期。从1992财年-1997财年,新鸿基的开发物业土地储备从1850万平方英尺增加到2990万平方英尺,投资物业的土地储备从1560万平方英尺增加到2100万平方英尺,均扩张了50%左右。在此期间,新鸿基每年在投资物业上的支出保持在20亿港元以上,累积投资支出300亿港元;同时,在开发物业上累积的存货支出也达到360亿港元。

  但在660亿港元投资支出的背后是严谨的现金流平衡:从1992-1997财年,新鸿基的开发物业在规模不变情况下累积创造了360亿港元经营现金,恰好能支持360亿港元的存货扩张;而投资物业的净租金收益累积贡献了180亿港元现金,加上三次股权融资贡献的120亿港元,也恰能支持300亿港元的投资物业扩张债务融资似乎并不在新鸿基的考虑中。

  在开发物业上实现自我现金平衡,在投资物业上靠资本市场融资来弥补资金缺口,这就是繁荣期新鸿基的并行扩张策略。

  而在低谷期,并行扩张就变成了开发物业的全面去存货和投资物业的维持性投资。以亚洲金融危机中的新鸿基为例,从1997财年-2003财年,新鸿基开发物业的土地储备从2990万平方英尺削减到1810万平方英尺,去存货贡献了200多亿港元的经营现金,与此同时,投资物业贡献了250亿港元的净租金收益不过与开发物业的全面去存货不同,投资物业的开发期更长,某些项目一旦启动很难停止。

  所以,即使在危机期间,新鸿基累积的投资物业支出仍达到120亿港元,剩余的租金收益和去存货的现金贡献被用于减债和支付红利,到2003财年末公司的净负债资本比已从19%降至8%水平。

  现金流的均衡配置推动了物业结构的均衡配置。在集中转型阶段结束时(1991财年末),新鸿基在投资物业上的土地储备占总土地储备的45%,亚洲金融危机中,随着开发物业的去存货,这一比例曾一度上升到70%的水平,但近年来内地业务的拓展使投资物业的比例又回落至40%左右(加上服务型公寓后接近50%)。

  截至2010财年末,新鸿基在香港的开发物业土地储备1260万平方英尺,内地开发物业土地储备6020万平方英尺(含服务型公寓),合计7280万平方英尺;投资物业方面香港已落成及在建项目总面积3160万平方英尺(总值约2000亿港元),内地已落成及在建项目总面积2210万平方英尺,合计5370万平方英尺,租售基本平衡。

  物业结构上的平衡最终实现了收益结构的平衡,在地产市场的周期波动中,新鸿基的总租金收入从零增长到110亿港元,净租金收益从零增长到83亿港元,在经营利润中的平均占比达到40%-50%虽然这一比例会随着开发物业的业绩波动而有所变化,繁荣时期会降至30%的水平,而低谷时期会升至50%以上,但波动中的相对均衡增强了新鸿基整体的抗冲击能力,也成为租售并举模式下的理想结构。

  回顾新鸿基的整个租售并举转型之路,在开发物业和投资物业上的现金流均衡配置贯穿始终,从转型初期的8:2,到集中转型期的2:8,再到租售平衡阶段的5:5,数字的变化不仅反映了每个阶段的发展重点,更体现了新鸿基模式下对内部现金流平衡的重视,只有实现了内部现金流平衡,才能减轻对外部融资的依赖,也才能维持相对的财务保守。

  新鸿基的成功转型需要多项基础条件,为此,新鸿基用11年的时间来打造一个足够大的现金流平台、完成商业地产的模式探索,以及等待市场时机。

  11年的准备凝结成4年的集中转型,从1987财年-1991财年,新鸿基毅然牺牲了开发物业的高增长,只将不到20%的金融资源用于开发物业,开发物业的土地储备从1960万平方英尺下降到1850万平方英尺,开发物业迸发出来的现金流被集中用于投资物业的拓展;而中小户型的中低端定位和“货如轮转”的策略则进一步强化了开发物业的现金流创造能力。

  总之,借助内部现金流的平衡,新鸿基尽可能减少对外部融资的依赖,从而实现了平稳的转型充分利用外部融资,但不依赖于外部融资,这就是新鸿基的转型策略。

  经历了30多年的发展,新鸿基终于完成了租售并举的业务结构搭建,而这一模式也确实增强了新鸿基在低谷阶段的抗冲击能力。

  在亚洲金融危机中,尽管新鸿基开发物业的业绩波动也很大,但投资物业却保持着每年40亿港元以上的净租金收益贡献,从而有力地保护了低谷阶段的开发物业。今天,新鸿基每年的净租金收益进一步上升到83亿港元,贡献了2010财年营运资本变动前净经营现金流的57%,可见,租售并举模式下抗冲击能力的增强无疑是新鸿基模式的最大意义。

  新鸿基均衡的地产业务结构和收益结构使它成为许多地产企业的理想模式,但新鸿基的转型之路并不容易,它对企业提出了较高的门槛要求:

  除了内部条件外,新鸿基模式更要求外部条件的配合,包括地产市场处于长周期上升阶段、投资物业的合理估值和资本市场的繁荣,而这些都是地产企业自身难以控制的,只能耐心等待机遇的出现;

  新鸿基模式下集中转型期的企业面临高风险,企业必须有足够的战略理性,能够毅然牺牲开发物业的短期增长,以开发物业的零增长为代价来支持投资物业的集中扩张;

  新鸿基对“货如轮转”策略的坚持也显示,低周转的地产企业可能更难以实现租售并举的转型;

  【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,广东11选5投注平台并请自行承担全部责任。

  alfdls您好,欢迎您发表评论!(言论仅代表会员个人观点,不代表和讯网观点)

  新鸿基:转型用了15年 证券市场周刊2011年第13期封面文章 【《证券市场周刊》特约研究员杜丽虹】针对住宅市场的调控,在一定程度上推动了商业地产的发展面对国内住宅市场的严密调控和高波动,地产企业们不禁羡慕起新鸿基地产公司(下称“新鸿基”)的租售并举模式,如果每年能有几十亿元稳定的租金收益,那么,企业的生存状况将大为改善,抗冲击能力提升。 在此背景下,内地地产企业......广东11选5平计划:

返回
二维码
Copyright © 2002-2018 广东11选5 版权所有  ICP备案编号: 冀ICP备14020348号-1