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房企分拆物业上市是“造壳”还是抢广东11选5地
发布时间:2018-11-18 作者:广东11选5信誉平台 浏览:

  继新城悦成功登陆港交所后,佳兆业服务、旭辉永升物业等也进入上市倒计时,物业上市潮正在开启。问题在于,为何这些房企开始发展原本不起眼的物业?是“造壳”还是抢占物业服务地盘?

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  土豪扎堆的房地产企业历来看不上苦脏累,还不挣钱的物业市场。如今风向骤变,越来越多的物业公司从房地产企业中剥离,独立融资上市。

  11月6日,新城集团旗下新城悦成功登陆港交所,成为第9家香港上市的物业公司。资料图片

  11月6日,新城集团旗下的物业公司新城悦在港交所敲钟,成为继雅生活和碧桂园服务之后,今年第三家在港上市的内地物业公司。

  值得一提的是,新城悦也是在港交所主板上市的第九家物业公司,前八家分别是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国、雅生活服务、碧桂园服务。

  继新城悦之后,旭辉旗下永升生活、佳兆业物业等物业公司也都在筹备上市。今年8月9日,永升生活服务集团有限公司向港交所提交了招股书,拟赴港上市。据悉,永升生活于2017年4月14日在新三板挂牌,原证券简称为“永升物业”。

  今年3月9日,永升物业发布公告称,申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。

  目前新三板上市的物管公司数量在不断攀升,永升生活为什么在新三板上市后又退出呢?业内人士指出,大部分物业企业净利率在3%-7%,物业公司的资产就是一纸合同,是地地道道的轻资产公司。而通过新三板获得的融资额有限,就算融资拿到钱,其投资利润也难以支撑利息负担。对此,记者向旭辉方面求证,截至记者发稿前,并未得到相关回应。

  新城悦之后,佳兆业旗下拆分的佳兆业物业IPO之路也在酝酿中,但较为波折。

  但是,这家物业公司的背后,碧桂园控股的身影随处可见,过度依赖关联交易的弊端将成为悬在碧桂园物业头上的达摩克利斯之剑。

  今年6月,佳兆业就向港交所递交了物业公司上市申请表格。资料显示,截至2017年末,佳兆业在管的物业建筑面积约为2400万平方米,共计119个物业,包括100个住宅社区和19个非住宅物业。

  然而,11月8日,佳兆业发布公告,就建议分拆佳兆业物业独立上市事项称,中国港股通投资者为非合资格股东,不得通过深港通及沪港通交易机制参与优先发售。建议分拆须待上市委员批准、董事会及佳兆业物业董事会最终决定、市场状况及其他因素,故建议分拆不一定实行。

  在外界看来,对佳兆业而言,分拆上市之后不仅可以减少对物业的“输血”,还为其现有业务多了条“来血”的通道。但在黄立冲看来,除非佳兆业拼命扩张,否则不需要向物业输血,佳兆业是希望分拆物业,多一个资本平台。“事实上物业分拆并不会帮助他们抵御寒冬,只能起到‘鸡蛋不放到一个篮子’的作用。”

  根据未来三年的发展规划,新城悦将在现有业务的基础上,积极保持业务的扩张趋势,通过招投标、项目拓展等方式,拓展公司物业服务的覆盖区域、项目数量与面积,为公司各项业务的发展奠定基础,在进行物业服务扩张的同时将持续关注提供服务的质量,提高业主的满意度;并将围绕业主差异化的需求,巩固并提升现有增值业务的品质,通过积极的探索创新,拓展增值业务的服务类型,将增值服务的范围延伸到业主社区生活的各个角度,加大增值业务的渗透率,全方位提升业主的生活体验。

  对于佳兆业物业的上市情况,记者向佳兆业相关人士核实,对方表示,暂不方便对外公布。

  在这份榜单中,有6家山东本土物业公司上榜。其中,山东省诚信行物业管理有限公司排名最高,位列第19名;山东明德物业管理有限公司紧随其后,位列第20名。山东东辰物业管理有限公司,排21名;鲁能物业服务有限公司,排26名;山东宏泰物业发展有限公司,排43名;青岛海尔(600690,股吧)地产服务有限公司,则位列第76名。

  传统物管企业一直都在房地产母公司的庇护下生存发展,是什么原因致使它们从幕后走向台前,纷纷追求上市?

  在58安居客首席分析师张波看来,现在是物业公司“抢地盘”的阶段,也是它们对资金需求最大的时候。但如果这个时期企业能够上市,未来活下来的概率才能大大提升,进而才有后期“瓜分市场”的资格。

  以百度大脑为底层技术支撑的DuerOS和Apollo,则正是地产物业领域室内与室外场景应用的绝佳案例。现场展区,百度向大家展示了搭载对话式人工智能操作系统DuerOS的小度智能音箱和小度在家,未来,百度商业安全团队还会通过融合多种AI技术的家庭防护解决方案,很好的给出家中危险情况出现前的实时预警,以及危险出现时的及时响应。另外智行者依托Apollo自动驾驶平台打造的“蜗小白”无人车也一同亮相。目前蜗小白已经确定将在2022年入驻北京冬奥会奥组委所在地的北京首钢园区,提供在园区特定区域的无人作业清扫服务。

  诸葛找房副总裁苑承建指出,物业本身带有金融属性,是其业务模式的特点,但就企业运营而言,其实并不强。物业公司上市可以规范公司运营与管理、获得的资金支持,还可以提升企业的运营服务能力。

  对此,贵州智慧云尚市场总监杨兆鹏也现身说法,表示基于百度大脑搭建的智慧社区管理平台,囊括了家居、社区、服务三大生活半径。比如在家居半径下,社区可以提供智能门锁、智能开关、语音交互机器人、电动窗帘、入侵告警等智能化服务,这背后是百度大脑的远场语音识别、语音唤醒等技术在提供支撑。

  不过,在黄立冲看来,物业管理公司上市更多的是造壳行为。“很多开发商希望持有更多的上市公司资源,物业管理公司实际上在IPO发行等方面,投资人的兴趣并不大,开发商基本上是从一个壳资源的角度来操作。”

  记者了解到,截至目前,登陆A股的物管公司今年仅有2月1日正式在上海证券交易所挂牌上市的南都物业。南都物业的上市,一度燃起了物业公司A股上市的欲望。不过,从过去物业公司冲击IPO的经历来看,普遍存在业绩规模较小、关联交易占比高、上市公司分拆、独立性等问题,A股独立上市难度着实不小。

  以碧桂园服务为例,A股排队多年后也最终折戟而归。早在2015年8月,碧桂园便对外透露了其有意分拆集团物业管理服务于上交所上市。2016年8月31日,碧桂园首次报送《广东碧桂园物业服务股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》,并于2017年12月1日再次申报。然而,筹备了近两年的A股上市计划于2017年12月11日暂停。当时,碧桂园发布公告称,因审核监管机关近期的政策变动,碧桂园服务决定撤回其建议分拆的申请。3个月后,碧桂园于2018年3月19日宣布将物业板块分拆到香港联交所主板独立上市。

  国内物业服务质量美誉度很高的万科物业、龙湖物业没有上市动作。图/视觉中国

  值得玩味的是,在物管公司频频登陆资本市场的背景下,国内物业服务质量美誉度很高的万科物业、龙湖物业却没有上市动作。

  记者了解到,龙湖物业现已升级品牌名称为“龙湖智慧服务”。龙湖集团CEO邵明晓明确表示,龙湖智慧服务尚无独立上市计划,也不会分拆。实际上,在物业拆分上市成为资本市场主流的前两年,龙湖集团董事长吴亚军就曾表示,并不选择加入物业资本化大军,因为一旦上市,“它跟地产接轨的弹性就将大打折扣。”

  那么,不分拆上市的龙湖智慧服务,是基于什么考虑?邵明晓表示,下一步,智慧服务的数据对于四大主航道数据打通非常关键,“我们要把它们放在一个大池子里,以便各业务相互之间协同。”

  万科方面,广东11选5信誉投注平台:虽然万科管理层对物业板块的发展寄予厚望,但在今年年初业绩说明会上,万科副总裁张旭表示,万科物业没有上市计划。

  新城悦2015年荣获中国指数研究院颁发的“中国物业服务区域品牌企业”称号,2016、2017年连续两年荣获“中国物业服务专业化运营领先品牌企业”称号,2018年荣获“中国物业服务百强企业成长性TOP10”称号,充分说明企业打造的特色服务品牌受到行业的一致认可。新城悦作为中国物业服务专业化运营领先品牌企业,品牌及声誉有助于企业发展,并为企业带来价值,更容易获取新的项目委任及实现业务持续扩张。

  值得注意的是,在面对市场日益细分、多元化、个性化的服务需求,近期,万科物业正式对外推出“住宅商企 两翼齐飞”战略,还推出独立子品牌“万物商企”,以商写物业管理、政企设施管理为主业务。此外,万科物业还将业务延伸至二手房市场寻求突破,建立子品牌“朴邻”。

  在分析万科和龙湖的物业为何不上市时,严跃进指出,物业公司的定位有所差异。部分企业上市是为了加快融资,而不是配合地产销售业务,而且上市后也会存在很多问题,会影响具体的物业工作的开展,基于此,部分企业保守对待上市,也是值得肯定的。

  奥克斯物业总经理林志伟就不看好物业公司的上市。在他看来,物业公司登陆资本市场,多半是跟风,资金使用会被严格监管,很多投资行为反而容易被约束。

  “物业公司上市后,服务有可能变差,因为开发商有两种做法,一种是不让物业公司赚钱,提升服务品质、从而提高美誉度,获得更好的售价;另一种做法是各自赚钱,但这么做,就会有损美誉度。”黄立冲说。

  百度大数据高级产品经理张磊表示,百度大数据能力已覆盖中国97.5%的网民,60亿次日均搜索请求,60万家网盟合作伙伴,200亿次日均地理位置定位请求,这使得百度能够从7个维度28个行业、细分下来10万多个标签来描述用户的属性和兴趣,给出最精准的用户画像,最终形成门店分析“智客”、定制数据平台“汇客”、全域营销“觅客”、可视化大屏“炫客”。以某高端房产新盘营销举例,经大数据分析、Feed营销策略制定之后,投放广告精准触达200万目标客群,广告点击率显著提升。

  不过,在新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷看来,物业公司上市虽是把双刃剑。但是资本驱动,大势所趋。

  实际上,随着房地产进入存量房时代,物业管理的市场蛋糕还在不断增加。在此背景下,众多房企更加注重物业服务的业务运营和模式创新。

  2018年11月6日,新城悦登陆港股主板,引发物业公司新一轮上市潮。中国指数研究院作为行业顾问方,全程参与新城悦上市进程,并提供最权威、最专业的支持,助力物业企业在资本市场有更好的价值体现。

  外延式并购已成为物业公司增加在管面积、拓展多元化业务的首选。在此过程中,物业管理行业呈现出“强者恒强”的趋势。据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示,2014年,百强企业管理面积的均值约为1600万平方米,市场份额为19.5%;2017年,百强企业管理面积的均值超3000万平方米,市场份额达到32%以上。2014年,TOP10企业市场份额仅为4.37%,2017年达到11.06%。2017年,TOP10企业管理面积均值是百强企业均值的6.82倍,TOP11-30企业管理面积是百强企业均值的1.57倍,马太效应越来越明显。

  *该排名是由中国指数研究院整理的2018中国物业服务百强企业项目位于江苏省的管理面积,所用数据为企业2017年管理面积。

  一般可以去询问物业公司,房子有没有因为装修引发工程质量问题,如果有,具体是什么问题。

  “物业管理行业还处于一个‘混沌’状态,多数中小企业还没有看清大势,在市场增长的红利之上,它们没有看到物业管理行业的集中度在提升。”欧阳捷指出,一些优秀物业企业接踵上市,加速了物业企业的分化,行业小而散、混而乱的格局将逐渐改变,小物业公司就会像中小开发商一样,加速退出物业江湖。

  登陆资本市场只是第一步。随着资本市场的日渐成熟,投资者越来越强调投资回报,这就要求上市公司有持续稳健的盈利能力和强劲有力的市场增长动能。

  目前大多数物业公司的运营模式仍较为传统,以“保洁保安绿化”为代表的基础物业业务为主,存在运营成本高、收入来源匮乏,增长乏力等问题。不过,记者注意到,百强物业公司中,虽然基础物业收入占比超八成,但物业管理服务已出现服务类型多元和个性化、利润空间增厚的趋势。在增值服务中,就包括工程服务、房屋经纪、案场服务、空间运营、家政服务等内容。

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  来自天风证券的报告指出,百强物业企业的增值服务占比不断提升,2015年底为16.73%,2017年增长到18.2%。增值服务的利润空间也更大,2017年百强企业增值服务以18.20%的收入贡献了41.68%的利润,成为企业盈利的重要增长力。

  不过,在黄立冲看来,物业管理公司需要回归服务本源,“很多业主还是希望社区有一定的私密性,不需要有太多互动,此外,在社区开拓增值服务,投入产出未必成正比。”

  在林志伟看来,物业公司增值服务不可能成为物业的支撑性收入,原因在于,无法通过销量形成竞争壁垒,也无法控制上下游。此外,物业服务在人才环境、技术应用、资金效率等方面的劣势,也制约了行业的创新能力和动力。

  地产物业是一个传统而复杂的行业,涉及到众多领域。比如,管理者也经常为环卫工作带来的人力成本而头痛,亟待人工智能来解救。在论坛现场,百度Apollo的合作伙伴、智行者市场渠道总监曹阳就为观众们详细拆解了针对这一问题的解决方案Apollo “蜗小白“无人驾驶扫地车。

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