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老旧小区到底需要什么样的物业综合物管管理
发布时间:2018-11-16 作者:广东11选5信誉平台 浏览:

  碧桂园物业近几年都有着相当不错的利润,依靠在碧桂园这个大树下,躺着就把钱挣了。

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  据中国物业管理协会 10 月份发布的《2018 年全国物业管理行业发展报告》显示,物业百强企业中有房地产开发背景的企业占比达 73.5%,如万科物业、碧桂园服务;独立物业管理企业占比仅为 26.5%,如彩生活(HK.01778)、中奥到家(HK.01538)、绿城服务(HK.02869)。与此同时,销售额 TOP10 的房企均在物业上有所建树。

  今年6月,佳兆业就向港交所递交了物业公司上市申请表格。资料显示,截至2017年末,佳兆业在管的物业建筑面积约为2400万平方米,共计119个物业,包括100个住宅社区和19个非住宅物业。

  杨惠妍是碧桂园创始人杨国强的二女儿,她手上的财富和家业全部继承自父亲。2005年,年仅23岁的杨惠妍进入碧桂园,担任采购部经理。此时她已经从美国俄亥俄州立大学毕业,获得市场营销及物流专业学士学位。杨惠妍给碧桂园带来了全新的美国管理团队,在很大程度上接替了杨国强时代的原有团队。杨国强对女儿颇为器重,从小带她们熟悉公司治理,旁听董事会,不得不说,还真是女首富要从娃娃抓起。

  新的尝试是,由中山公用水务有限公司垫资比华利山庄投资改造约250万元,待改造完毕后再通过用户水费回收改造成本及日后二次供水维护费用。据了解,目前需分摊的改造维护费用定价为2.58元/吨水,目前水价构成为市政水价1.6元/吨+2.58元/吨。“分摊费用包括二次供水系统改造费、运行费、维护费以及小区管道漏损费用。整体来讲,对用户的负担不大,以每户每月用水8吨计算,每个月只要多交约20元。”

  实际上,随着房地产进入存量房时代,物业管理的市场蛋糕还在不断增加。在此背景下,众多房企更加注重物业服务的业务运营和模式创新。

  这也是其弊病所在过度的依赖碧桂园控股。碧桂园物业关于关联交易的章节阐述用了近30页的篇幅,它的前五大客户没有一家是碧桂园控股之外的企业。

  接受物业服务,提议召开业主大会,就物业管理的有关事项提出建议。参加业主大会会议,行使投票的权利。并可以参加选举业主委员会委员,并享有被选举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则,执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定,交纳物业服务费用等义务。

  以刚刚上市的新城悦为例。目前新城悦服务的合约面积中 70% 均来自于新城控股(SH.601155),在新城悦服务的 7300 万平米合约面积中,有 5550 万平米来自于新城控股。新城控股表示,住宅及商业地产的快速扩张,将助力新城悦的业务迅速增长。

  在58安居客首席分析师张波看来,现在是物业公司“抢地盘”的阶段,也是它们对资金需求最大的时候。但如果这个时期企业能够上市,未来活下来的概率才能大大提升,进而才有后期“瓜分市场”的资格。

  这是一个远离“精英”的行业。大量的从业者都是普通的劳动力。2015年物业从业人员达到700多万人,而碧桂园物业在人力方面的支出超过7亿元,占总营业成本的67%,人均薪酬5242元。相比之下,处于金字塔顶端的高管们,一年的薪资超过2600万元,而高管加起来还不到20人(加上了董事和监事)。如此算下来,每位高管的平均年薪至少在130万元以上。两个平均薪资相差20倍以上,这个数字的确悬殊。

  来自天风证券的报告指出,百强物业企业的增值服务占比不断提升,2015年底为16.73%,2017年增长到18.2%。增值服务的利润空间也更大,2017年百强企业增值服务以18.20%的收入贡献了41.68%的利润,成为企业盈利的重要增长力。

  碧桂园也在急于想改变这种局面。一个很明显的举动是,本次IPO募资的用途,超过50%的资金将用于市场拓展,市场拓展自然是拓展碧桂园集团以外的市场。

  [导读]记者近日走访了银川市两个改造后重新引进物业的老旧小区,听听居民和物业的说法。

  我市有一些无物业的老旧小区,这些小区经过改造以后硬件都得到了极大的提升,有的也再次引进物业公司,但是从无物业小区重新回到物业服务的小区,对老旧小区的居民和物业公司本身都提出了更高的要求,在这样的条件下,怎样让老旧小区真正回归物业呢?记者近日走访了银川市两个改造后重新引进物业的老旧小区,听听居民和物业的说法。

  常青小区是位于兴庆区宗睦巷的一个老旧小区,2014年前后经过多次改造,小区先后更换了4家物业公司,直到2017年10月才换了一家比较满意的物业公司。

  记者了解到,现在老旧小区年轻人大都有车,停车位的需求比较旺盛,而老年人和小孩都希望有一个安全的活动场地。怎样协调业主的需求成了物业公司的一道难题。常青小区的院子经过改造以后,硬化的空地上可以设置一定数量的停车位,但大量设置停车位导致老人和孩子的活动空间受限,引起了居民的反对,成了几家物业公司都没有解决好的难题。

  2017年引进物业时,校志芳作为小区代表向小区物业人员提出要求:希望物业规划车位时给老人孩子留下足够的活动空间,再给空地上设置几个长凳,让老人们有地方休息。宁夏安民生物业服务有限公司进驻常青小区以后,只设置了少量的停车位,并设置了挡车栓,保障了活动场地内的老人和小孩的安全,也让停车更加规范。该物业公司一位工作人员告诉记者,虽然停车位可以收费,但只有协调好业主的需求才能提高物业满意度。

  同样协调居民需求的问题也出现在解放西街桃山巷社区内,该小区在2015年完成改造后,因为物业费收缴率低,所以成立了解放西街社区物业服务中心。物业服务中心成立之初,面临的第一个问题就是居民的安全需求和门禁问题。一些居民反对使用门禁,而且设置门禁又需要小区住户购买进门磁卡。最后经过工作人员的耐心解释,大家也都理解了。

  记者向常青小区的老住户了解到,小区改造后引进的第一家公司,广东11选5投注平台:想通过提升小区的环境来提升服务,在小区里的空地上种植了大片草坪,结果是华而不实,成本太高,最后赔了20万不得不撤出去。第二家公司看似工作人员很多,但是好多都是坐办公室的,扫地看门的没几个人,结果干了没多久也撤出了。

  而常青小区引进的宁夏安民生物业服务有限公司,工作人员都是一专多能。宁夏安民生物业服务有限公司常青小区服务站长富则林说,小区现在配备了十个人,都是一专多能,项目部经理还得干保洁的活,他也管清淘化粪池,扔下扫帚拿起耙的状态都是常态。“小区本就是老旧小区,物业费收缴不容易,如果人员过多,肯定负担重,老旧小区的物业小本经营是常态。”

  解放西街社区物业服务中心负责的桃山巷等小区也是一样的情况,20多个工作人员服务着30多栋楼3000多位居民,每个人都是身兼多职。毛士兵说,当初确定每平方米每月收费0.25元的标准,收费标准低,所以只能精简人员,通过小本经营、一专多能提高服务水平。

  11月11日,在桃山巷30号楼住了20多年的林大爷说,小区自从由解放西街社区物业服务中心接管后变化很大,卫生整洁,垃圾天天清理,虽然也还是老旧小区,但这个收费水平和服务算不错了。

  为巩固老旧小区综合改造成果,防止改造后失管,今年7月,北京市联合出台《关于建立我市实施综合改造老旧小区物业管理长效机制的指导意见》,要求实施综合改造老旧小区原则上实行专业化物业管理;暂不具备条件的,可按照准物业管理等方式进行管理。意见要求老旧小区的物业服务都必须保障多项基本内容,包括秩序维护、保洁清洁、绿化养护等。服务标准参照当地“住宅物业服务一级标准”。

  今年1月,南京市出台《关于进一步加强全市老旧小区管理工作的通知》,通过人员、资金及制度扶持,要求按照社会综合治理网格体系,因地制宜、整合资源、统筹优化、分类实施、综合管理,探索公共管理和专业管理相结合的新路径,实施老旧小区规模化、集约化、专业化管理模式创新,逐步形成老旧小区管理以政府委托管理为主,市场化服务和居民自行管理为辅的多元共治格局。

  集合时间:时间待定(请提前十分钟到达集合地) 电话集合地点:光明广场北(中山公园南门)

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