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万科们的“新活法”:除了高喊“活下去”地产
发布时间:2018-10-07 作者:广东11选5信誉平台 浏览:

  公示期满,符合聘用条件的,办理聘用手续。获准被聘用的人员如与有关单位签有劳动合同(聘用协议)或存有其他人事劳动关系,在正式聘用前,由本人按有关规定自行负责处理。对反映有严重问题并查有实据、不符合聘用条件的,不予聘用。办理聘用手续后放弃聘用资格的不再递补。

  “从大型物业公司看,现在管理上亿平米的龙头企业的确已经出现,而且当下属于扩张期,整体看,电梯广告收入上亿这个数量级是没有问题的。”他说。

  18.某项目地面铺贴的清单工程量为1000㎡,预算费用单价60元/㎡,计划每天施工100㎡。第6天检查时发现实际完成800㎡,实际裁用为5万元。根据上述情况预计项目完工时的费用偏差(ACV)是( )元。

  接手建成年代老、房屋设施破、总体规模小的“老破小”是近年来没有开发商背景的中小型物业公司快速拓展规模的重要方式,跑马圈地让他们迅速扩大了规模,但如何从这些中庸甚至是较差的小区资源中挖掘利润,成为了考校物业公司实力的难题。

  “不管你们相不相信,有些业主见不得物管赚钱。”江北某物管公司副总经理李某说,有些业主一听说物管盈利了,就会无端怀疑物管贪了占了、收费高了,接下来就会指责物管不尽职、服务不到位。慢慢地,“赚了喊亏”成了物管行业的潜规则,因为这样可避免业主“眼红”并向物管提出更苛刻的要求。

  蔡瑞还发现,即便有些游泳池有水循环系统,但小区物管却不会用。”装置上的过滤沙缸是要定期清洗的——如果不,水循环系统的效果会大打折扣,而物管很少有这个意识。此外,消毒药品的配置也需要专业人士,不是越贵越好,越多越好。

  该平台工作人员说,电梯里一个广告位每周150元,至少100个起投。一般情况下,一个电梯里有两到四个广告位。

  (6)各项管理工作(投资控制、进度控制、质量控制、合同管理和信息管理等)的流程。

  但对已经习惯了较低水准物业管理的老小区业主来说,这些“新进”的物业除了带来更高的物业费之外,并没有带来生活品质的提升,因此,收缴物业费成了难题,而难以创收又使得物业无法投入更多资源为业主服务,形成恶性循环。

  关于电梯广告问题,北京市朝阳区某小区业主王越说,坐电梯的时候手机没信号,看看广告也挺好的。而且电梯的维护、检修、消毒、清洁都是物业完成的,物业利用广告赚取一定收入,也可以理解。

  【解析】费用偏差=已完工作预算费用-已完工作实际费用=1000*60-1000*50000/800=-2500元。【文都建考】

  面对习惯了“无物业状态”的“老破小”小区居民,入不敷出的中小型物业公司纷纷选择止损离场。

  37.我国实行建筑企业资质管理制度、建造师执业资格注册制度、管理人员持证上岗制度,都是对建筑工程项目质量影响因素中( )的控制。

  【解析】影响项目质量的环境因素,又包括项目的自然环境因素、社会环境因素、管理环境因素和作业环境因素。【文都建考】

  很多人以为“特大”比“超大”要大,其实错的,我们来看国务院城市规划就什么都明白了: 2014年11月,国务院印发《关于调整城市规模划分标准的通知》 超过1000万人的定为超大城...

  而在“探索”中,一些物管公司发现“逢人喊亏”还有一个好处,可为提价、减少人手、降低服务等作铺垫,营造对物管有利的氛围,让业主逐渐接受提价等要求。

  王凤对记者表示,对于车位的“超载”,大部分业主习以为常,“我们接手的时候,原来的小区物业交接给我们的车位出租收益就是按照180个车位计算的,这些年我们也就多出租了几十个,业主来反映的也有,但是大部分都习惯了,只要不挡路也没觉得有什么不方便。”

  D.专项应急预案是针对具体装置、场所或设施、岗位所制定的应急措施

  在蔡瑞看来,游泳池虽小,但管理学问大,“如果不专业化,很难赚到钱”。

  当万科也开始喊出“活下去”,下一个问题必然是,对于万科这样的地产巨无霸们而言,除了造房子还有什么“活路”?而目前看,或明或暗,这些路已经展开。

  金九银十,原本属于地产行业的旺季。但今年看到的却是,万科红底白字的“活下去”。

  以及打折的广告推送,前有恒大多地楼盘打折、后有万科别墅5折起卖……

  房地产行业“秋意浓”渐已成为行业共识。负债高企、施工面积处于高位、库存去化放缓……对于地产巨头们而言,高呼“活下去”或许并不全是作秀。

  从单纯的住宅开发转向综合的”服务商“,是万科提出经年的思路,这个思路现在已经越来越清晰。

  早在2014年,郁亮就提出,万科将由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型。当时给出的时间表是,三年试错,未来十年新业务将占据万科盈利的半壁江山。

  之后,万科相继推出“八爪鱼”,“V-LINK”等战略构想,并对长租公寓、小区营地教育、养老机构、产业地产等新业务开始探索。

  事实上,最近几年万科的年报里,公司对于“主营业务”的表述一直在持续发生变化。2015年以前,万科的年报中对于主营业务的描述均为“主营业务包括房地产开发和物业服务”。2015年以后,万科在坚持“主营业务房地产开发和物业服务”基调的同时,在表述上有了更大的空间。

  2016年年报,万科在以往一贯的表述“主营业务包括房地产开发和物业服务”后面增多了一句话,“积极拓展和城市配套服务相关的消费地产、产业地产等地产衍生业务。”2017年年报中,增加了“在巩固核心业务优势的基础上,亦积极拓展与生活服务相关的其它业务。”

  2018年3月,郁亮在业绩说明会上给出了对万科未来清晰的描绘:摒弃旧思维、调整角色定位,全面转型城乡建设与生活服务商。

  如果房地产开发不再适合作为事业重点,那么万科未来的重点在哪里?万科早年推出的多元化发展,或许可以成为参考答案。

  在万科官网的产品服务中,万科物业、印力集团(商业地产平台)、泊寓(租赁住宅品牌)、万纬物流和冰雪度假已经和万科地产放在了同一级分类中。

  最不容忽视的是万科物业,根据万科发布的自2018年1月1日至2018年6月30日止6个月期间财务报表,万科根据内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了房地产和物业管理共两大报告分部。

  根据万科2018年半年报,集团物业服务累计签约面积超过4.7亿平方米,广东11选5信誉平台:上半年实现营业收入41.6亿元,同比增长29.8%。

  华泰证券601688股吧)研究所9月28日发布研报,对物业管理营收同比增速和结算面积同比增速之间的关系的作出分析,万科物业经历了三个发展阶段:2011年之前万科物业管理拓展项目主要来自万科自有存量项目; 2011-2016年,物业管理拓展项目主要来自万科自有新结算项目;2017年至今,物业管理公司加大了非万科项目的拓展力度。

  优质的物业服务或将使物业成为万科在后地产时代“活下去”的保障之一。华泰证券在公司调研中发现,2017年物业拓展面积有半数来自非万科项目,存量小区更换为万科物业的比例较多。因此认为,非万科项目拓展力度提升或将支撑物业管理业务的高业绩增速。

  此外,今年引起广泛讨论的住宅租赁市场,万科也早已涉足。2008年,万科打造的广州万汇楼项目开业,虽然这个项目在很长一段时间内都无法收回成本,但万科还是继续在住宅租赁市场拓展。2016年万科推出的“泊寓”品牌整合之前的项目资源,加快了在长租公寓领域的业务拓展。

  根据2018年半年报,截至报告期末,长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。长租公寓业务当前已形成青年公寓(泊寓)、家庭公寓、服务式公寓三类产品,满足不同人群的需求。

  万科扩张商业地产的野心在印力集团被收购后才昭然若揭。根据万科2018年半年报,截至报告期末,印力商业平台共管理126个项目,其中自持项目已开业79个。

  虽然万科早在1997年就率先在住宅项目福景大厦中引入商业元素,但2011年坊间还一度传言王石曾说“谁要是多元化,就算我死了,在棺材里也要伸手出来反对。”,被媒体解读为王石反对做商业地产,而郁亮主张做。

  后来郁亮在接受中国企业家专访时表示,所谓分歧只是王石戏剧化的表达带来的理解偏差,要是他和王石在商业地产上没有共识,万科根本不可能做。

  随着居民消费水平的提升与电商物流的发展,万科又盯上了物流地产这块蛋糕。2015年,万科正式进军物流地产,物流独立品牌“万纬”为现代仓储设施和物流一体化运营的物流园区和产业园区专业开发商及运营商,主要为电商、零售、第三方物流公司、快递快运、冷链等客户提供仓储设施基础服务,通过网络化布局,迅速扩大规模。

  外延拓展方面,万科一方面收购兼并产业链覆盖范围,7月并购太古冷链,实现对国内一线城市及内陆核心港口城市的覆盖;另一方面积极私有化物业地产龙头公司。根据万科2018年1月23日发布的关于私有化普洛斯交易完成的公告,万科联合厚朴、高瓴资本、SMG、中银集团投资有限公司,共同参与在新加坡交易所上市的普洛斯私有化,收购完成后,万科拥有普洛斯约21.4%股权。该企业为亚洲最大的现代物流设施供应商。

  冰雪指的是万科松花湖度假区,据相关报道,万科还在三亚、青岛等地建设有度假村或度假小镇,或许这都是万科基于地产涉足文化旅游休闲产业链的尝试。

  除此以外,万科半年报中还提及为实现“老有所养”,养老业务目前已布局15个城市;为实现“幼有所育”,集团教育业务在全国已开办超过20个全日制学校、100多个社区营地和十多个户外营地。

  万科做房地产开发做的好,但鲜为人知的是万科做投资也很不错。而且,如今的董事局主席郁亮早年正是万科财务顾问公司的总经理,该公司一度是万科的对外投资平台。郁亮本人对财务和投资也熟悉的很。

  郁亮担任万科总经理期间,万科最成功的投资案例,莫若是在2014年的蓝筹股底部,启动了万科的“事业合伙人”计划,并且这个计划最终成功抄底万科股票,高峰期盈利超过100亿元。

  万科2014年报里提到了两个关键概念,其一、房地产行业正由黄金时代转入白银时代,其二、万科信心的最重要来源——“事业合伙人计划”。

  2014年5月28日,代表万科1320名事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业,通过国信证券-工商银行-国信金鹏分级1号集合资产管理计划,购入公司A股股份3583.92万股,自此拉开了万科“事业合伙人计划”增持万科股票的序幕。

  紧接着,盈安财务借助着国信证券的分级资管计划,持续大手笔增持,短短半年多增持了近5亿股,具体购入份额和成本见下表:

  

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