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万达:出租比卖房更赚钱 借基金管理公工程运维
发布时间:2018-12-02 作者:广东11选5信誉平台 浏览:

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  这一提法引发了网友热议。“购房时,小区内的道路都算公摊交了钱,属于小区业主共同所有。如果开放了,是不是违背了现行的《物权法》,是否会损害业主的利益?”“小区开放后安全性如何保障?物业如何管理?”……

  近几年,小区解聘物业服务公司呈上升趋势。究其原因,一方面,表明业主依法维权意识越来越强,他们希望得到满意的服务;另一方面,有些物业的服务水平不能满足业主需求,小区业主便考虑更换物业服务公司,为业主提供满意的物业服务。

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  记者了解到,尽管株洲对小区车位配比有明确规定,但与汽车保有量的迅速增加相比,小区车位和车库数量仍存在配比不足等问题,不少居民下班回家后面临“抢车位”的尴尬。一些小区开发商、物业服务企业看准居民停车“刚需”,开出“只售不租”的“霸王条款”,将不愿购买车位的业主车辆挡在大门外。

  在李阿姨出示的一本福源小区“住户缴费册”上,记者看到,6栋一单元1702室户主是陈先生。“这本是物业后面重新换的,旧的住户缴费册上登记的是,陈先生是6栋一单元1607室户主。”李阿姨提供了一份复印件,记者看到,上面登记信息为:6栋一单元1607室户主为陈先生。

  佳兆业物业的业务主要分为四大类:物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务、只能解决方案服务等。

  选个好物业,是广大业主的愿望和权利。那么如何选择一个质价相符的物业服务公司呢?

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  入住新小区,业主们最关注的事之一是有没有成立业主大会。但现实中,很多小区反映成立业主大会很难。没有业主大会,业主们常常感到大家是一盘散沙。

  太平洋财产保险昆明分公司的工作人员介绍,他们公司设有家财险,业主如果购买该种保险的话,发生盗窃之类的事情,会有相应的赔偿。而中国平安财产保险云南分公司的工作人员也表示,在他们公司的家财险中,有附加保险盗抢综合险,该险种很适合开放式小区。

  质量问题记录在“房屋质量验收登记表”上,客户服务中心据此填写“业主报修处理登记表(维修工作单)”,由维修部或管理处协助开发商进行工程质量问题的返修工作;

  业主作为物业的所有权人,通过让渡部分权利聘请物业服务公司提供服务。业主与物业服务公司的这种特定关系,强调了物业管理对雇主的“服务”属性。所以,《物权法》将物业管理企业的称谓改为物业服务企业。

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  《条例》还明确业主委员会委员候选人条件,规范业主委员会信息公开、换届及移交程序,业主大会可设立业主监督委员会等,选好业主委员会,保障其履行好职责。同时充分体现“租售同权”,保障了物业使用人在参与物业管理活动中的知情权和监督权。

  昨日,万达商业交出了上市后的首张“成绩单”。大连万达商业地产股份有限公司于香港召开2014年度业绩发布会,就其全年业绩等相关问题与媒体进行交流。万达商业董事长丁本锡、董事兼执行总裁曲德君、副总裁兼财务总监刘朝辉、财务总监刘晓彬、董事会秘书王健等管理层出席业绩会。

  年报显示,截至2014年12月31日,公司总收入为1078.71亿元,增长了24.31%,不过,其性物业公允价值增长为134.55亿元,较2013年降低12.87%;核心溢利为148.24亿元,同比增长14.04%,核心溢利率为13.74%;每股盈利6.51元。

  值得注意的是,在中国房地产市场下行、销售放缓的背景下,万达商业地产已经出现“出租比卖房更赚钱”的状况。

  万达商业的物业租赁及物业管理,即万达广场的租金收入和物业管理费收入,在2014年的毛利率达到73.89%。这也意味着,对拥有百余家万达广场的万达商业地产来说,物业租赁及物业管理业务虽然在营业收入占比不足10%,但其在营业利润的贡献上占到了40.80%。

  万达商业董事长丁本锡表示,万达商业预期实现的目标是降低对销售物业的依赖。

  与住宅开发商,“开发完就卖掉”赚取一次性收益不同,万达商业的增长模式是将物业销售和物业相结合,业界称之为“以售养租”。

  这种模式使万达能够通过物业销售的现金流平衡物业所需的资金,同时,因物业能带来大量客流和商业便利,又能增加销售物业的吸引力。

  不过在房地产市场销售进入低迷期的时候,这种模式难以持久。万达一方面试图降低对销售的依赖,同时,也在试图通过“轻重资产并重”的方式减轻资金的压力,

  2014年万达商业自持物业建筑面积达到2156万平方米,较2013年底的水平增长了31.87%。从数据对比上来看,这一增速高于该企业去年在物业销售确认面积上的增速。

  从物业规模看,万达商业也已成为全球大的不动产企业之一。丁本锡认为,随着物业租赁及商业管理业务毛利率进一步提高,对利润贡献提升,万达商业在抵御房地产行业周期性波动风险方面的能力更强。

  在2014年中国房地产行业整体低迷期,万达商业地产整体毛利率达到42.6%,较2013年仅微幅下滑,基本保持稳定,大幅高于全行业的平均水平。

  对于2015年,丁本锡透露,万达商业预期目标是新开业购物26个,中国开业的万达广场将达到133个。

  作为中国大的商业地产商,与北美的西蒙地产借助房地产信托做成市场第一不同,万达早期的模式,是一方面低成本获取土地,一方面用销售物业回流的现金,来弥补百货、酒店等持有物业的资金沉淀。国内房地产金融工具的局限下,商业地产公司的融资成本也居高不下,高负债成为行业共性。

  年报显示,2014年,虽然万达商业实现了现金流为正,且超过88亿元,但其净负债率同比上升了3.7个百分点,为56.68%,其总体融资成本(包括资本化利息)由2013年的97.98亿元元增长至123.75亿元,增长26.3%。

  对此,接受本报记者采访的一位资深财务分析人士称,万达商业净负债率较低,优于行业平均水平,由于长期负债占比较高,1年以上到期负债占比达79%,负债结构较优,但未来如何进一步降低资金成本,是万达需要考虑的问题。

  在业绩发布会现场,丁本锡明确提到,2015年万达推行轻重并举的轻资产管理模式,目前公司正在推进基金管理公司建立,作为万达商业多元化、轻资产发展的运作平台,重点发展资产证券化、外部和互联网金融,同时致力于优化债务结构,力争把平均融资成本降至7%以下。

  会后,万达集团高层向本报记者透露,万达已经在上海注册了基金公司,目前正在做一些资源梳理工作,该公司将于年内正式投入运行。

  实际上,改变“以售养租”模式,借助多元金融工具降低融资成本,让万达广场“轻”起来,是王健林一直以来的愿望。在去年完成商业地产IPO后,王健林正式启动了由重资产运营向轻资产的转型计划,除了股市,万达未来还将借助债市,广东11选5下注网址:通过发债来置换利息相对较高的负债,优化债务结构,降低平均融资成本。

  对此,高纬环球估值咨询部助理董事许开颜曾对本报记者分析,万达商业在香港上市,香港是资金量很大的区域,这意味着万达能面对更大的资金池。这对于其获取更低成本的资金,不失为一种便利。

  今年1月14日,万达曾宣布,与中国光大控股附属公司光大安石(北京)房地产顾问、嘉实资本管理等四家公司,分别签署框架协议,4家机构拟出资240亿元用于20座万达广场,万达商业只负责建设和管理。彼时,本报记者了解到,万达还与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈,更多轻资产万达广场协议或在今年上半年签署。

  尚未全面开闸的Reits也成为了万达正在关注的融资渠道。万达商业财务总监刘晓彬在业绩发布会上称,万达此时也正在密切关注国内Reits政策,一旦时机成熟会立即面对中外者启动融资。另据了解,工程运维万达商业还在研究互联网金融产品。

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