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一个小区的业主自管之路:炒掉原物业业委会自
发布时间:2018-11-08 作者:广东11选5信誉平台 浏览:

  △ 10 月 18 日,长沙东成大厦小区入口处张贴着小区投票表决结果。

  《物权法》也好,《物业管理条例》也好,我都熟悉得很,完全不怵。10 月 12 日,一起由东成大厦业主委员会提起的行政诉讼在芙蓉区法院开庭审理,被告是长沙市国土资源局。双方就东成大厦地下车库的产权问题激烈辩论。

  庭审上,本应该 唱主角 的原告方律师周雁武,发言时间却没有业委会主任谈俊长。做律师数年,他第一次见到这样 懂法律的客户 。庭审中,谈俊甚至哂笑被告律师 没说到点子上 。

  事实上,地下车库产权归属,是以谈俊为代表的东成大厦业委会,在争取业主自管道路上的遗留问题。而这也早已不是小区在物业自管之路中打的第一场官司 ……

  △东成大厦小区成立了业主自管的物业公司后,整栋楼安装了 136 个摄像头。

  几年前,谈俊最大兴趣还是赚钱,闲下来就同朋友喝茶吹牛。如今,身为东成大厦业委会主任的他,却忙着打官司。小区原物业公司、住建委、国土局等,都成为他的 被告 。

  2014 年,原物业将停车费从每月 300 元涨到 800 元,谈俊提出质疑,却被回怼 停不起就不要停 。事后,他发誓要让物业 尝尝厉害 。然而,维权过程中,之前从不关心小区公共事务的谈俊,却由一开始的只是要求停车费降价,发展到解决根本问题——换掉开发商强加给业主的物业,实现小区业主自管。

  在 1999 年的长沙,30 层高的东成大厦,俨然是芙蓉路上的地标建筑之一。在长沙做生意的江苏人谈俊,也在此买了一套 166 平米的房子,作为自己公司办公地点。

  彼时的东成大厦,由开发商自己的物业公司进行管理。为了省事,谈俊的物业费往往一交几年,再加上大厦运营初期,各项问题还未显现,他基本没有和物业打交道的必要。

  几年下来,谈俊依然只认识几个物业工作人员。不过,随后也正是这些物业工作人员,让谈俊开始重新 审视 东成大厦。

  2009 年 6 月 4 日,长沙市房地产管理局将东成大厦负一层共 37 个车位的所有权登记在了开发商旗下公司名下。直到如今,地下车库依然脱离于业委会,独自收费管理。

  地下车库问题,正是促使谈俊走上跟原物业公司硬碰硬道路的导火索。

  2014 年 6 月 1 日,东成大厦地下车库装修后对外出租,在没有经过业主大会讨论的情况下,对业主的收费,一夜之间,由先前的 300 元 / 月,涨到了 800/ 月。当天,谈俊开车出来,质问物业工作人员停车费太贵,结果对方直接回怼, 停不起就不要停 。

  如果他没说这句话,我或许也不会那么置气。 性格火爆的谈俊,当即发誓,一定要把停车费降下来。

  第二天,谈俊就找到芙蓉区物价局,对物业公司的乱收费进行举报。物价局很快受理,并登门督促物业公司进行整改,但对方不予理会。此时,想着找人联合起来维权的谈俊才发现,自己竟连一个业主都不认识。为了找到同盟,谈俊问保安, 咱们这儿谁是刺儿头啊?

  问到房间号后,谈俊登门拜访,找到了这位被物业视为 刺儿头 的业主。

  蒋士军是长沙人,从事房地产开发行业,2004 年入住东成大厦。停车费问题爆发前,他曾是东成大厦物业遴选的业委会成员,不过,因业委会对物业维修资金的使用提出质疑,物业公司之后便几乎不再召集他们开会。

  2014 年,停车费问题爆发后,蒋士军开始与谈俊一起维权。为了联合更多的业主,他们一家一家拜访,说明情况。联系上多数的业主后,他们扩建业主 QQ 群,呼吁业主一起维权。

  业主互相沟通后发现,多数与物业公司早存积怨,只是之前无人组织维权,没有话语权。而且物业公司除了对停车库擅自涨价外,还存在常年违规收取灭鼠费、分摊费等行为。 那时候才发现,小区物业维修资金已经被掏空,比如修护小区护坡时,物业公司声称修复护坡需要 16 万,但我们找人咨询后得知 5 万元左右便可修复。

  2015 年 6 月,在谈俊、蒋士军等业主的组织下,东成大厦的 128 户业主来了 106 户进行投票,成功选出第四届业委会,并在街道办和城建局完成备案。 很多业主都不在长沙,有人甚至专门坐飞机回来投票。

  然而,业委会选出来了,物业公司却赖着不走。谈俊说,为了赶走物业公司,新任业委会与长沙某物业公司签订了一年的挂靠合同(称之为借壳自管),同时又与某保安公司签订三个月的保安合同,要求其进驻东成大厦,协助 赶走 物业公司。

  2016 年 3 月 24 日清晨,业委会聘请的保安公司进驻,一大早便堵在办公室门口,阻止物业公司工作人员和保安进入,一番紧张对峙后,物业公司集体撤退。 东成大厦从此开始进入了由业主说了算的时代 ,谈俊兴奋地说。

  △大楼自来水设备也全部更新,用上了由调频泵压送 的直供水。组图 / 记者辜鹏博

  维权过程中,江苏、深圳等地小区业主自己组建物业公司实行自管的模式被报道,引起了谈俊等人的关注。经过商量,业委会几位负责人专程赶到深圳莲花山庄等小区学习。 就跟学生一样,拿着小本子,一条条把人家的自管制度记下来。看过人家的自管模式后,我们对东成大厦自管更有信心了。

  回长沙后,业委会成员从业主中征集了 4 名自愿发起人代表,到长沙工商部门注册成立 好邻居物业管理有限公司 ,并从社会上选聘有丰富物业管理经验的人员担任主管。

  数据显示,东成大厦实现业主自管后,业委会取消了违规收费,并将物业费由原来的 1.6 元 /㎡,下降到 1.2 元 /㎡,还与政府部门联系,争取到资助,整修了大厦西北角的危险护坡,以及投资 10 多万,将原先大厦内仅有的 4 个监控摄像头,扩充到如今的近 140 个摄像头,实现对大厦的全方位监控。2016 年底,收支相抵后,物业仍结余百万元。也是在这一年,物业收到了东成大厦建立以来,业主送来的第一面锦旗。业主曾女士对此赞不绝口, 多亏老谈,没有他的一根筋,也赶不走原来的物业。

  令业主担忧的是,等过了业主自管的初期阶段后,难免会遇到缺乏人才的瓶颈。 等这一批人下去,换上来的人是否靠谱?就怕上来只对钱感兴趣的业委会。 业主张先生表示。

  但对于未来小区管理者的选拔,谈俊也未有更好办法,他承认, 带头人的个人素质在初始阶段的确重要,但是,长期不能靠这个。

  自2007年1月1日至今年年底,《福建省物业管理条例》(以下简称“旧《条例》”)已施行12年。期间,随着经济发展,我省物业管理活动发生巨大变化。今年9月30日,《福建省物业管理条例》(以下简称“新《条例》”)获福建省十三届人大常委会第六次会议表决通过,将于2019年1月1日起施行。新《条例》与旧《条例》相比,有哪些新变化?对我市市民乃至整个物业行业,又有何影响?昨日,在丰泽区住建局举办的培训会上,参与新《条例》起草的中国物业管理协会副会长林常青对物业管理中的焦点问题进行解析。

  致使物业板块下跌的最主要原因,可以说是7月20日发布的社保缴费新政,它规定,从201年1月1日起,将基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等各项社会保险费交由税务部门统一征收。

  据佳兆业物业综合流量表,2015年,公司经营活动所得净现金流为负0.57亿元,到了2016年转正,2017年暴增至0.23亿元;2015年,公司融资所得净现金流为0.80亿元,2016年增加至5.29亿元,但2017年却暴跌至负3.46亿元。

  以花样年为例,花样年物业管理业务在管项目超过500个,去年已经盈利4000多万,传统物管服务加上增值服务,营收1.7亿元,成为该集团重要的“现金奶牛”之一。他们的探索主要集中在物业托管、社区小额金融服务、社区电商平台的搭建和微商圈的打造。尝到甜头的他们,在6月完成了一笔700万美元的融资。

  比如,新《条例》针对业主饲养犬只进行详细规定,即业主、物业使用人饲养犬只的,不得干扰他人正常生活,不得破坏环境卫生和公共设施;携犬出户时,应当束犬链牵引,携大型犬出户时,还应当为大型犬配戴嘴套。如果业主、物业使用人饲养犬只干扰他人正常生活,破坏环境卫生和公共设施,或者携犬出户时未束犬链牵引、未为大型犬配戴嘴套的,依照《中华人民共和国治安处罚法》等法律、法规的规定予以处罚。

  早在今年9月,智通财经APP已刊出相关文章,彼时,多家物业股的股价已经充分反映了社保新政将带来的负面影响。

  而包括开元物业的“彩云计划”、长城的“社区养老服务”,以及政府推进的家易通网络终端服务模式在内,都是从人性化的角度出发,提高物业服务价值。

  新《条例》规定,物业管理区域规划设置的机动车车位(库)应当首先满足业主需要。建设单位不得将车位(库)出售给本区域以外的单位或者个人。业主要求承租尚未处置的规划车位(库)的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。

  相比于房地产,物业行业的集中度还是非常低。数据显示,目前全国物业公司超过10万家,截止2017年末,百强物业企业市场份额仅为32.42%,其中综合实力 TOP10 企业市场份额只有11.06%。

  “现《新条例》明确了,未实施业主自行管理又未聘请物业服务企业的住宅小区,由乡镇人民政府或街道办事处组织实施环境卫生、电梯日常维保、秩序维护等基本物业服务,所需费用由物业使用人承担。同时,电梯、消防等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备,应当委托专业机构进行维修和养护。”他分析,这为乡镇政府、街道办、居委会进行物业管理提供立法依据,并规定,管理的受益业主、物业使用人应承担相应的费用。

  我近期对霍尔果斯进行过实地采访,关于这座西北小城的一地鸡毛,问我吧!

  万科物业所运营的第五食堂秉承“微利经营、服务社区”的理念,从食材选择、菜式甄选、菜品定价等方面了解业主需求,以标准化、可复制的经营模式,在万科社区进行推广。在满足居民就餐需求的同时,兼备家庭、邻里聚会交流功能,使社区文化更为丰富。

  另外,今年9月的会议精神指出,在社保征收机构改革到位前,各地要一律保持现有征收政策不变,同时抓紧研究适当降低社保费率,确保总体上不增加企业负担,以激发市场活力,引导社会预期向好。

  新《条例》对公共收益的去处有了详细规定,即物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。物业服务企业只能收取经营管理费用,且费用支出不超过公共收益的30%,其余部分在前期物业服务期间,应当存入专项维修资金专户,业主大会成立后,应存入业主大会或者业主委员会专用账户。经业主大会决定,可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。公共收益收入及使用情况,应当至少每季度在物业管理区域内醒目位置公布一次,并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。

  花样年彩生活提出,为了减少社区内陌生人进出,增加安全系数,将不允许快递进入小区收派件。需要派件的快递员一律将快递集中放入小区门口的柜子里,收件人在视频监控下自行取件,规避风险。而物业公司则向快递公司收取柜子的租金。该项措施尚未落实,就引来颇多质疑。业主因此不能享受快递送货上门的便捷,快递公司由于增加了成本是否拒绝收派件或者涨价以转嫁成本,都是此举实施前必须妥善解决的难题。

  建银国际在10月31日发布的报告中表示,更支持酬金制公司而非包干制公司,前者更容易实现成本转嫁。

  在现代社会中,小额信贷的旺盛需求往往得不到满足,信用体系的不健全使得市民在急需用钱的时候束手无策。而依托于社区邻里,物业公司的天然亲近性和构建信用体系的可能性,使得社区小额金融服务的雏形逐渐浮出水面。通过小区内消费所累积的信用记录,集合社区业主的闲散资金,能够在极短的时间内审批通过业主的借贷申请,大大降低了业主应急时的窘迫,又为提供资金的业主创造了价值。

  新《条例》规定,在出现共有用房及共用部位屋顶、外墙出现严重渗漏,电梯出现安全隐患或者出现故障无法正常运行,广东11选5平计划:建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或者存在脱落危险,消防、安防等建筑智能化系统出现故障等10种紧急情况下使用专项维修资金,代管单位自收到申请之日起五个工作日内完成审核;经审核符合拨付要求的,代管单位应当及时向专项维修资金专户管理银行发出划转专项维修资金的通知;逾期不审核的,视为同意。

  智通财经APP注意到,彩生活或受社保新政影响较小,公司每平米员工成本为业内最少:百万平方米只需要160人(收购万象美之前,该数据仅为132人),相当于人均在管面积超6250平方米。

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