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物业公司是否有权出租小区公摊面积中的广告位
发布时间:2018-10-06 作者:广东11选5信誉平台 浏览:

  小区里五花八门的广告越来越多,属于公摊面积的电梯、楼道、门厅等地都能见到。那么,你是否想过,物业公司是否有权出租小区公摊面积中的广告位?这部分收入究竟应该归谁?

  近日,中新网记者走访北京多个小区发现,投放广告的商家需要与小区的物业公司签订合同,广告费自然也是交给物业公司。

  而许多业主则表示,物业公司在出租广告前从未征求过他们的意见,更别提把广告的收入分给业主了。

  物业公司这样做是否合法?以电梯广告为例,我们首先看一下电梯的所有权到底归谁。

  据2000年开始实施的《房产测量规范》,电梯井、楼道间、公共门厅等都属于分摊的公用建筑面积,即“公摊面积”。

  举个例子,你花400万买了100平米的房子,得房率70%,实际使用面积只有70平米,被“偷”掉的30平米就是公摊面积,这里包括电梯的面积。

  也就是说,业主们用4万/平米的价格买下了小区的电梯面积,而一些物业公司却在未告知业主的情况下用电梯出租广告赚钱。

  “这一做法侵犯了业主对于共有部分的管理权和公共收益的所有权。”北京云通律师事务所主任闫兵说,《物权法》规定:

  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

  《物业管理条例》规定:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  闫兵认为,小区电梯广告收益应为业主共有,用途也应由业主大会决定。虽然业主大会可以委托物业代为管理电梯广告位、代为收取广告费,但并不等同于该收益归属物业公司所有。

  记者注意到,今年8月27日,《民法典各分编(草案)》提请十三届全国人大常委会第五次会议审议,其中,物权编草案加强了对建筑物业主权利的保护。

  “实践中,一些物业服务企业未征求业主意见擅自改变共有部分的用途或者利用外墙、电梯张贴广告等营利。对此,草案增加规定,改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当由业主共同决定。”全国人大常委会法工委主任沈春耀介绍说,草案还明确,共有部分产生的收益属于业主共有。

  根据2000年开始实施的《房产测量规范》,分摊的公用建筑面积有:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算;共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

  记者从某广告交易平台获取了一份在北京投放电梯广告的“社区资源总表”,里面详细收录了北京620个社区的居住规模、电梯数量、电梯广告位等信息。

  该平台工作人员说,电梯里一个广告位每周150元,至少100个起投。一般情况下,一个电梯里有两到四个广告位。

  共有20个电梯、60个电梯广告位。假如不考虑平台抽成,那么一个广告位一年7200元,小区物业出租60个广告位,每年能收益43万元。

  这个小区共有437户,假如把广告收益平分给业主,每户每年能分约1000元。

  按2.2元/平米的物业费计算,80多平米的房子一年费用是2000多元,这意味着,如果把电梯广告的收入返还给业主,就可以少交近一半的物业费。

  北京某住宅小区物业工作人员告诉记者,该小区电梯里一个广告位的年收入大约是2000元,收入被划进物业公司的账户。

  当然,这只是电梯内广告的收入,社区的广告位置五花八门。社区出入口、电梯间、电梯门口、社区灯箱、社区户外、停车场、停车场道闸、单元门禁机屏、楼房墙体等都可设置广告位或广告屏,通过投放广告赚钱。

  上述广告交易平台工作人员告诉记者,社区灯箱的广告位每月2600元,社区宣传栏的广告位每月600元。

  “一个像北京富力城这样大型的小区,所有的广告费用加起来,应该能超过100万。”中原地产首席分析师张大伟说。

  此前有媒体报道,未来5-10年内,一部电梯广告租金涨到2万至5万元都是可能的,按照大型物业公司管理5亿平米规模计算,5万部电梯,年收益可达近10亿。

  对此,张大伟说,电梯广告的位置有电梯门口墙壁、广东11选5信誉投注平台:电梯门、电梯内壁等,所以一部电梯几万的广告费在部分城市是有可能的。

  “从大型物业公司看,现在管理上亿平米的龙头企业的确已经出现,而且当下属于扩张期,整体看,电梯广告收入上亿这个数量级是没有问题的。”他说。

  关于电梯广告问题,北京市朝阳区某小区业主王越说,坐电梯的时候手机没信号,看看广告也挺好的。而且电梯的维护、检修、消毒、清洁都是物业完成的,物业利用广告赚取一定收入,也可以理解。

  还有人不太清楚广告收入的去向。“我不是很关注小区的公共事务,加上物业公司的工作不透明,所以之前没想过、现在也不清楚电梯广告的收入该归谁,也不知道有没有跟物业签订过什么合同。”北京市丰台区某小区业主田真告诉记者。

  北京市昌平区某小区业主李世栋说,知道自己的权利被侵害了,但没时间去扯皮,没精力去维权。现在业委会成立非常难,个人力量单薄,开发商、物业太强势,投诉无门。

  不过,物业公司也有难处。闫兵认为,暂不讨论物业服务行业的行业素质及服务质量,拖欠物业费行为的频发客观上也影响了物业公司的收入及物业服务的良性运转,某种意义上物业公司也是被“逼上梁山”。

  他补充说,物业公司作为市场主体,盈利是其必然需求,而公共收益均摊到业主个体而言微乎其微,但对于物业公司而言却是聚沙成塔积少成多的效应,这导致了双方对于公共收益的关注度差异。

  据陕西广播电视台报道,西安世家星城小区业委会与物业签订合同,约定了电梯广告收入的分配事宜。

  2017年,世家星城小区158部电梯带来近20万元收益,有三成留给物业公司作为日常经营、管理的费用,另外七成在业主代表的监管下,用于小区的公共设施建设。

  据了解,从物业公司和广告公司谈判报价,到最后业主代表审查验证等一系列程序,业主代表都要全程参与,保证了小区公共收益的公开透明。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,把电梯广告的收入全部给业主是不现实的,否则物业公司没有理由去经营此类广告牌,所以还是要把管理成本等考虑进去,最好商定一个比例。当然,把此类收入全部给物业公司也问题不大,关键是这些钱要透明化,用于小区管理。

  在记者调查的12家主城物管公司中,喊亏的有重庆润龙物业、重庆景博物业、重庆奥西尔物业等8家,只有两家承认“略有盈利”。而市国土房管局的资料显示,2007年至2010年,我市主城物管企业70%左右处于亏损状态。近两年,一些物管公司上调了管理费,一些企业开展家政服务、房屋租赁等增值业务,状况有所好转,但仍有60%以上企业喊亏。

  根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求,可以将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。

  【解析】B选项,施工安全技术措施是针对每项工程的特点制定的;C选项,施工安全技术措施必须在工程开工前制定;D选项,对危险性较大的作业,必须编制专项安全施工技术方案。

  四、公司各管理处成立由管理处经理为组长、管理处各专业服务部门主管为成员的物业服务项目管理处突发公共事件应急处置领导小组,全面负责管理处、管理处物业服务项目或物业管理区域突发公共事件的应急处置工作。

  “入不敷出,你说亏不亏?”重庆国强物业管理公司总经理刘子德以他们管理的沙坪坝区龙腾丰文小区为例算了笔账,聘请办公室职员、保安、清洁工、维修工共125人,每人每月平均工资2000余元,再加上电费、消防维保费等,一年成本在600万元以上。但物管费每平方米仅0.5元,公司一年总收入不足400万元,去年亏了近200万元。

  11月18日 ,北京市大兴区西红门镇新建村聚福缘公寓发生火灾,火灾导致19人死亡,8人受伤。[详情]

  【解析】施工总承包管理模式合同管理方而:(1)一般情况下,所有分包合同的招标投标、合同谈判以及签约工作均由业主负责,业主方的招标及合同管理工作量较大;(2)对分包人的工程款支付可由施工总包管理单位支付或由业主直接支付,前者有利于施工总包管理单位对分包人的管理。【文都建考】

  2017年11月21日,由中国经营报社主办的“‘大国责任’2017中国企业社会责任高峰论坛”在北京举行。协鑫新能源控股有限公司副总..[详情]

  三、公司成立由总经理为组长、公司各行政职能管理部门负责人、管理处经理为成员的公司突发公共事件应急处置领导小组,全面负责公司及公司物业服务项目或物业管理区域突发公共事件的应急处置工作。

  11月21日,由中国经营报社举办的“2017(第十五届)中国企业竞争力年会”在北京举行。中民未来首席策略官许彦应邀出席并参与主..[详情]

  二、公司总经理负责公司及公司物业服务项目区域突发公共事件的应急处置组织、领导、指挥工作,对突发公共事件的应急处置工作进行管理和控制。

  44.某工程承包人于2018年6月15日向监理人递交了竣工验收申请报告,7月10日竣工验收合格,7月18日发包人签发了工程验收证书。根据《建设工程施工合同(示范文本)》通用条款,该工程的实际竣工日期、保修期起算日分別为( )。

  【解析】项目实施的管理策划其主要工作内容包括:(1)项因实施各阶段项目管理的工作内容;(2)项目风险管理与工程保险方案。【文都建考】

  一、突发公共事件是指突然发生、造成或者可能造成重大人员伤亡、重大财产损失、重大生态环境破坏,影响或者威胁地区经济社会稳定和政治安定局面的,有重大社会危害的需要立即处置的危险、紧急事件。

  *除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

  6.下列项目策划的工作内容中,属于项目实施管理策划的是( )。

  而市国土房管局的数据显示,近两年,主城物管企业60%左右仍处于亏损状态。不过,尽管物管年年喊亏,却鲜有企业退出。是企业着眼长远的坚守,还是另有玄机?

  

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