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物业公司如何储备和培育项目经理
发布时间:2018-09-08 作者:广东11选5信誉平台 浏览:

  人才的综合实力是企业的核心竞争能力,而项目经理人才是对物业管理企业核心竞争能力的核心,是物业管理企业做强做大的关键因素和支持资源。随着物业管理行业的迅猛发展,物业管理企业不断抢占市场,项目经理人才成为各物业管理企业急需和紧缺的人才。因此,国内一些一流的物业管理企业已将培育项目经理人才作为企业发展的重要战略之一。

  现场提问:融创今年新进入到南京、济南,还有哪些城市是融创看中的?对于广深市场今后会以怎样的形式进入?

  项目经理人既是一个物业管理业务活动的操作者、执行者,又是一个物业管理项目的领导者、管理者,既要求其需要较强的业务技术能力,又要具备管理和指导能力,所以对项目经理人的综合素质要求比较高。物业管理企业的高层管理者应及时发现有发展潜力的员工进行有计划、有目的培育。

  项目经理人才的储备与培育需要一个较长的过程,根据本人在培育项目经理人才的经验,以下是我对项目经理人才培育的一些看法和日常工作中的几点体会。

  项目经理的能力要求既包括软;的方面――良好的个性因素和职业心态,也包括硬;的方面――完整的知识结构、管理技能和技术技能。

  3月29日上午10时许,华商报记者看到,在该社区1号楼和2号楼之间的空地上,一台挖掘机和七八名工人正对土地进行平整,仅剩两排丁香树和一排冬青暂时没有被毁坏。在尚未平整的空地上,种有月季花等,还有一小片韭菜。

  1、个性因素。个性是所有领导能力的核心,项目经理个性方面的素质通常体现在他与组织中其他人的交往过程中所表现出来的理解力和行为方式。具体包括:

  吴女士眼前所见,只是我市老旧小区焕发新生机的一个缩影。作为全市的社区试点,城管委会同江东街道扎实推进临江社区(江东新村)“党建+”与三星级示范小区创建工作,多次进行调研。6月20日,城管委、街道党组织指导江东新村成立业主委员会。组织新光、商城、恒风、成建4家候选的物业企业开展路演,让业主深入了解各家公司的经营理念和服务特色,最终由新光物业以业主投票率达67%的比例入驻江东新村开展物业服务。

  2、良好的职业心态。物业管理作为服务行业,从业人员要有良好的心态。项目经理人首先应是工作积极主动的人,能够根据项目现场的客观情况与委托方的实际需求科学合理、井然有序地规划、安排各项工作。工作不需要他人督促,能在较大的压力下进行长时间艰难的工作,具有自信的品性特征并具备处理障碍和承受失败的能力。

  3、知识结构。一名优秀的物业管理项目经理人,不仅需要具备物业管理专业知识及丰富的行业经验,还必须具备系统的管理理论知识和实践经验。既要熟悉物业管理工作程序、业务流程等具体操作实践,又要熟悉内部管理,如组织架构搭建、定岗定编、人员招聘、培训与管理、制度建立、广东11选5平计划:企业文化建设等等。

  (七)经消防管理部门书面认定消防系统功能障碍需要更新、改造的;

  第八十一条业主大会可以在管理规约或议事规则中约定以下方式对住房专项维修资金的使用进行表决:

  现场提问:今年李克强总理提出互联网+概念,地产圈很多房企都在做“互联网+房地产”的尝试,包括腾讯、平安等也以互联网众筹等方式进入到地产领域,您对这些“互联网+房地产”是怎么看的?另外,融创有没有相关的措施?

  4、管理技能。管理技能首先要求项目经理把项目作为一个整体来看待,认识到项目各管理业务部分之间的相互联系。只有对总体环境和整个项目有清楚的认识,项目经理才能制定出明确的目标和合理的计划。具体包括:计划;组织;目标定位;对项目的整体意识;处理项目与外界之间关系的能力;以问题为导向的意识分析、诊断、解决问题;授权能力使项目团队成员共同参与决策;创新能力突破旧的模式以不同的方式观察事物,并往往又会有新思想、新见解,触类旁通、举一反三地综合运用自己的知识、经验、技能、更好地做好项目经营管理工作。

  5、专业技能。技术技能是指理解并能熟练从事物业管理具体业务操作的能力和相关的专业技术、计算机应用能力。具体包括:

  组织实施能力项目经理人员必须组织自身团队人员开展物业管理活动,如项目投标、工作计划实施、入伙组织、装修管理、文化活动开展等等都需要项目经理人很的组织能力、控制能力和实施能力。

  建设单位、物业服务企业、业主委员会和物业管理委员会成员违反本条例的行为,应当录入信用档案。

  第八十八条具有行政管理职能的市人民政府派出机构参照本条例关于市、县(市、区)人民政府的相关规定履行物业管理职责。

  沟通能力项目经理人经常要与业主、政府部门、专业部门(如水、电部门)、居委会等交流联系,因此要注意收集、了解、分析客户(委托方)的需要、意见和关心的事情,要及时向政府主管部门汇报,沟通能力显得就很重要。

  写作能力在物业管理具体业务活动中,项目经理人经常遇到物管方案、投标书、顾问书、联系函、工作计划、工作报告及其他公文等拟写,各类书面材料也是项目经理人与客户联系的重要手段。只有观点鲜明精辟、内容丰富翔实、结构条理清晰、语言文字流畅的书面材料才能成为项目经理人与客户或委托方之间交流、联络的主要渠道。

  语言表达能力思维敏捷、逻辑性强并善于表达自己的意向,而在与客户、业主的日常交往中,大多数情况下是进行口头的沟通交流,因此,项目经理人员具备较强的语言表达能力是相当重要的。

  每年初,企业应根据全年的项目拓展任务和项目拓展定位,制定项目经理培养方案,确定人数和初步人选,建立项目经理人才储备库,完善全套的个人简历和相关资料,以供项目拓展和管理之需,为公司发展建立一支后备人才队伍。同时,对进入项目经理人才储备库的员工进行系统的培训和锻炼,提高备选人员的实际操作经验。

  第八十四条业主委员会成员有本条例第三十五条第(一)至(三)项、第(八)项、第(九)项规定情形的,由街道办事处责令限期改正;逾期未改正的,处一千元以上一万元以下罚款,并没收违法所得;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  在开展市场拓展工作中,确定项目经理人后,要求项目经理人全程参与市场拓展的项目跟踪、项目周边市场调研、项目物管方案编制、项目投标答辩等工作,最后直接参加中标后的项目日常管理工作。在此过程的同时,多组织一些拟培养的项目经理以实习方式参与,培养项目经理的实战能力和具体操作经验。通过一个项目带出一批项目经理人才。

  根据项目经理人的培育计划,每年应安排拟培养的项目经理人进行轮岗挂职,让他们到各项目管理处挂职或是安排到项目现场实习,参与具体操作。轮岗挂职的单位可以是企业的职能部门,熟悉公司的整体运作,也可以根据其特长和工作经验,分物业类型(如住宅、写字楼、工业园、商业物业等项目)进行专项业务操作锻炼,使项目经理人有针对性、具专业性的熟悉各种不类型物业的管理和操作。

  孙宏斌:发债的话,如果有机会我们肯定还会再发。现在不管是境内还是境外的发债,都是要替换一些过去成本比较高的债,基本上都是在还旧债。现在公司现金流比较好,我们现在希望把利息降一点,把负债结构做得合理一点,多留点现金在账上,将来有新的机会出来的时候能主动点。经过我们这几年努力,融创已经特别安全了,我们账上有很多的现金,钱一直花不出去。

  “除了江东街道的江东新村、鸡鸣山社区,我们还在北苑街道的复兴社区、建设社区、幸福社区、丹溪社区,福田街道的长春一区等社区开展试点。”城管委综合科负责人介绍。

  “现在经济压力比较大,并购的机会会越来越多,尤其是小公司。我们在这方面确实有特别大的优势,其实并购市场的口碑、影响力挺难做的,很多公司在找我们谈合作,尤其是北京(楼盘)、上海(楼盘),只要有公司要卖,我们基本上是最先知道的,因为我们名声好,一是价格可以谈,最主要是买完了以后反悔的话还退。”孙宏斌的一席话,引得会场笑声不断。

  老旧小区改造和物业管理是民生工程,也是创建全国文明城市的重要环节。

  企业应订立制度规定:无论是公司高层管理者,还是各职能部门、分公司、管理处中层管理者,在调动、晋升前,必须培养本岗位的接班人,只有本岗位的接班人培养好以后,才能调动和晋升。接班人的选择对象重点是项目经理人才,这项制度为项目经理人才提供了发展的空间和平台。

  由于每个人基础知识、专业素质存在差异,其个性和发展愿望也不同,有些员工是专业技术素质强,适宜于技术专业岗位,有些员工是有管理组织能力,但技术能力可能弱一些。如果企业盲目地、人为地、无计划地让专业技术人员从事中、高层管理,可能既误员工又于企业无益。对此,企业可以实行两条线薪酬体系,一是以专业技术水平、技术等级为薪酬标准参考值,二是以管理能力、管理范围为薪酬标准参考值,两条线薪酬体系,既可确保专业技术人员充分钻研、提升自己的专业技术水平,使自己获得相应的报酬,留住专业技术人才,又可调动管理人员的积极性,更好地引导项目经理人才的发展。

  后来,我看到他们说的轻资产就是用别人的钱做房地产就是轻资产,用自己的钱就是重资产,这也是很荒唐的。我觉得融创没法转,要是觉得真是好项目的话,自己投了以后就挣钱,如果不是好项目的话,用别人的钱,亏了以后心里也不舒服,所以这也是为什么融创现在的合作越来越少?因为你拿一个好项目不容易,还是要用自己的钱。还有一种转型就是众筹,融创现在不缺钱,缺的是好项目。我觉得这个行业最缺的是投资能力、对城市以及项目的判断是最核心的,有好项目的话,成本高一个点根本不是事,要是拿一个破项目的话,即使没有资金成本,也会亏钱,所以我觉得众筹这些东西也挺扯的。

  实际上,偏爱一二线城市的融创对于广深市场已经垂涎许久,早前并购佳兆业便被看作是融创入主的绝好时机,然而佳兆业复杂的债务关系最终让融创望而却步。不过,孙宏斌指出,融创依旧在密切关注广深市场。

  企业应针对每个员工的不同情况制定员工职业生涯发展规划,先由员工自身提出自己的职业发展计划和目标,再由公司结合企业的战略发展、人才需要完善、修订员工的职业发展规划。职业生涯发展规划为员工指定了一个较为明确的目标,让员工有意识、有计划地学习和锻炼自己的专业能力。项目经理人才的培育就是员工职业生涯发展规划的重要内容。

  企业原有的三人组(一名驻场顾问+一名保安人员+一名工程人员);模式,由顾问团;模式取代。顾问团成员都是项目经理人的培育对象,其专业包括安全、客服、财务、工程(含水、电、气、电梯等)、保洁、绿化等,是一个专业顾问团队。根据项目的工作进度,让不同的专业人员到顾问现场指导,让这些项目经理人的培育对象既可参与实际操作,又可在实际工作中培养、锻炼和提升自己。

  孙宏斌:我一直觉得物业公司分拆上市是很荒唐的事,我们也很重视物业公司,希望物业公司能给业主带来更好的服务。现在国内物业公司的收费都不是那么高,想挣钱的话,物业公司的服务就会受影响,我觉得物业公司就应该是把服务做好。

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