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物业公司上市剑指扩张 房企规模之争远物业管理
发布时间:2018-12-09 作者:广东11选5信誉平台 浏览:

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  12月,佳兆业物业、永升服务先后在香港联交所主板挂牌交易,上市募集资金超过一半以上用于规模扩张,试图通过扩张独自造血,摆脱对母公司的依赖。与些同时, 已上市的物业公司并购不断。碧桂园服务一天内收购5家物管公司。雅生活则在2020年定了实现年收入100亿元的目标。

  业内认为,继房地产开发扩张之后,物业扩张正在刚刚开始,未来五年是并购的窗口期。但是,并购资产之后如何整合,如何导入社区商业、金融来实现赢利,都是需要重点考虑的问题。

  今天(12月6日),佳兆业物业在香港联交所主板挂牌交易,每股发行价为9.38港元。成为继雅生活、碧桂园服务、新城悦上市之后,今年第四家在港上市的内地物业公司

  对于此次上市募集资金,佳兆业物业表示,约50%所得款项净额将用于收购或投资其他在市场地位上与公司相若的物业管理公司;约20%所得款项净额将用于收购或投资从事物业管理相关业务的公司。这也意味着将有70%的募集资金用于并购式扩张。

  据佳兆业物业透露,未来战略是实施积极的并购业务,选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的,以快速在不同地区、不同领域扩充公司业务规模。

  新鸿基对“货如轮转”策略的坚持也显示,低周转的地产企业可能更难以实现租售并举的转型;

  在亚洲金融危机中,尽管新鸿基开发物业的业绩波动也很大,但投资物业却保持着每年40亿港元以上的净租金收益贡献,从而有力地保护了低谷阶段的开发物业。今天,新鸿基每年的净租金收益进一步上升到83亿港元,贡献了2010财年营运资本变动前净经营现金流的57%,可见,租售并举模式下抗冲击能力的增强无疑是新鸿基模式的最大意义。

  而另一家将于12月17日登陆联交所主板买卖的物业公司——旭辉物业板块永升服务,也拟将所得款项约55%用于寻求战略性收购及投资机会。

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  在12月上市的这两家物业公司,都有相同的目的——试图通过并购式扩张独自造血,摆脱对母公司的依赖。

  佳兆业物业虽然成立于1999年,但直到2014年才开始对外承接业务。目前来自佳兆业集团及关联公司的收益占比达50.9%。

  永升服务虽然对旭辉的依赖度逐年降低,但来自母公司收益占比仍很突出。2015年至2018年上半年,来自旭辉的收益占比分别为95.8%、90.5%、70.4%及66.3%。对此,招股书显示,永升服务正在降低关联交易的比例,加快开拓第三方业务。而战略性收购及投资则成为当务之急。

  “农村物业和城市社区物业不同,服务范围和内容区别很大。”范家营村“物业公司”负责人说,他的公司除了负责村上卫生保洁、绿化养护外,还要负责通村公路养护、小型水利工程管理、文化设施管理等各个方面。

  此前,成功登陆资本市场的物业公司,已经在迫不及待地抢占“地盘”,并购速度不亚于在母公司在土地市场的拼抢。

  陇县城关镇堎底下村位于陇县西南部,全村3000多村民。没有物业公司之前,村里公益性岗位、村务管理岗位和公共基础设施管理岗位上的人员多达20多名,但管理人员各管一样,拿到的补助相对较低,管理积极性不高,导致村上的道路、公厕一直不能得到实时保洁,群众对此很有意见。自从今年县上推行 “1+9”管理模式以后,管理人员少了,村上的道路、公厕等却比以前干净了。

  6月19日,成功登陆港股的碧桂园服务,在11月26日发布的公告显示,6.83亿收购5家物管公司。根据股权转让协议,碧桂园服务有条件同意购买包括北京盛世物业服务70%股权、成都佳祥物业管理100%股权、成都清华逸家物业管理100%股权、南昌市洁佳物业100%股权、上海睿靖实业100%股权。

  “从某种意义上说,试点‘副业’,恰恰反映了物业管理行业所遇到的发展困境。”郑顺福认为,物业管理行业属于劳动密集型的服务行业,按照一级物业标准,人工成本所占比例达7成以上。而物业费难涨价,尤其是清远许多成熟小区物业费很低,二次涨价更难。

  截至2010财年末,新鸿基在香港的开发物业土地储备1260万平方英尺,内地开发物业土地储备6020万平方英尺(含服务型公寓),合计7280万平方英尺;投资物业方面香港已落成及在建项目总面积3160万平方英尺(总值约2000亿港元),内地已落成及在建项目总面积2210万平方英尺,合计5370万平方英尺,租售基本平衡。

  对于此次收购,碧桂园方面称,将使集团进一步扩大其业务规模及范围,并增强其于市场的影响力及竞争力,符合集团的战略发展需求。

  迅速做大规模,提升市场地位是上市之后碧桂园服务迫切要做的。在8月22日,碧桂园服务上市后的第一场中期业绩会发布会上,执行董事兼总经理李长江、首席财务官兼联席公司秘书黄鹏表示,此前在IPO过程中会有一些使用工具的限制,收并购不太方便,但接下来对于第三方的拓展速度会更快,不排除用多种手段获得项目。

  毫不例外,这股热风也吹到了清远,“过江龙”在清远也频频出招。但与这股热风似乎并不相符的是,就连这些力主扩张的人看来,物业管理并不赚钱,或者说仅是微利。那么,扩张图啥?对此,南方日报对此进行调查。

  2018年上半年,碧桂园服务合同管理面积为3.86亿平方米,收费管理面积同比增长27.4% 至1.37亿平方米。目前在管面积的增加绝大部分还是因为母公司规模的快速增长。

  王先生说,他之前曾去问过物业,物业给他的说法是要把顶层封闭起来,以免高空坠物伤人。“如果真的只是封闭起来的话,为什么里面还要住人呢?”王先生对这一说法并不认可。

  我会加强管理,加强培训。在工作中,调动每一个员工的积极性,发挥每一个员工的潜能,努力建设一支素质优良、气氛和谐,服务意识强,具有承受巨大工作压力、拥有巨大能量的过硬的物业团队。

  不过,值得关注的是,碧桂园服务的外部扩张正在加速。据中报显示,2018年上半年,在管面积中,由独立第三方开发的物业收费面积增幅达到76.6%。

  物业管理企业的扩张“野心”并不限于物业管理面积的增加,还试水“副业”,开发社区资源平台。在他们看来,物业管理公司可以实现与业主全天候沟通,了解业主,掌握着终端渠道,具有先天优势。

  首先,租赁中介有最权威的软件可以搜集市场上租金价格,一方面避免房租过高空置带来的投资损失,另一方面避免租金过低而造成的房东房产投资的财务压力。其次,物业经理会每年进行租金再审视,按照市场价格走向调整上调租金,一切按照澳洲合法程序,递交合法正规表格给租客,减少不必要的出租纠纷。

  而于今年2月9日在香港联交所主板挂牌交易的雅居乐物业板块——雅生活服务,在上市之后也是并购不断。4月9日,以约2.05亿元收购南京紫竹物业管理股份有限公司共51%股权。7月11日,以1.49亿元收购兰州城关物业服务集团有限公司51%股权。其中,南京紫竹在管项目近150个,管理面积约2430万平方米;兰州城关在管项目近170个,管理面积约2490万平方米。

  虽然背靠雅居乐、绿地两家一线地产公司,但是雅生活董事会联席主席黄奉潮在公司上市的新闻发布会上表示,还会进行更多的并购和收购,扩大规模、营收。为此,雅生活提出了一个“宏大”的经营目标——计划到2020年,实现年收入100亿元。

  据了解,2008年5月,中航物业成立了济南分公司(山东中航物业管理有限公司),经过8年的努力,山东中航物业不断发展壮大,目前拥有员工1300余人,并先后承接了龙奥大厦(37万平方米,位于济南市历下区龙洞路)、奥体中心(第十一届全运会主场馆17万平方米)、全民健身中心(经十路东3.5万平方米)、山东省科技大厦(高新区舜华路57号5万平方米)、济南成城大厦(8.79万平方米)、国家电网济南供电公司、物业管理山东省水务集团、银河大厦、济南市体育运动学校、济宁任兴商务中心、广饶乐安大厦、济宁汇翠园小区、济宁奥体中心、鲁能泰山俱乐部、泰安农行、滨州农行、即墨蓝色新区、媒体中心等项目。

  收购和并购是雅生活未来的发展方向之一。雅生活此前的招股书显示,雅生活计划将全球发售所得款项中约45%用于收购其他物业管理公司,约10%用于收购与集团存在互补性的社区产品及服务公司。

  与众多从房企中分拆出来的物业公司一样,碧桂园、雅生活在上市之后,都在试图独立行走,主动扩大与第三方的合作。

  觊觎并购机会的不仅仅是今年新晋上市的物业公司。6月11日,南都物业拟以自有资金1.01亿元收购江苏金枫物业70%股权。

  事实上,在增量市场增长乏力的情况下,物业管理市场成为房企们看好的又一个“庞大的蓝海”市场。这也是房企放手物业公司在存量市场一博的原因。

  与房地产开发一样,物业管理服务行业也属于“规模经济”,尤其是在资本市场,更加关注规模效应。因此,摆在这些上市物业公司面前的路似乎只有一条:提高行业集中度、增加在管面积、拓展多元化业务、增强管理服务能力来实现营收和赢利能力。

  农村也有物业服务?作为国家扶贫开发重点县的陕西省陇县,今年着眼农村公共基础设施和公共服务管理,积极探索,实施了以政府主导、村委会委托、合作社运营、量化绩效考核为主的“1+9”现代化农村物业管理模式,让物业服务走进山区农村,有效破解农村公益设施管护难的难题,助力脱贫攻坚和乡村振兴。

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  在很多业内人士看来,现阶段物业企业营收与利润的增加,主要依赖管理规模的提升,即使未来为业主提供的增值服务可以成为收入与利润的重要组成部分,也需要规模作为支撑。

  当一些资金开始不断涌入物业管理行业的时候,我们有理由相信,逐渐褪去“鸡肋”名声的物业管理行业正在迎来一个全新的发展时期,只是,清远企业准备好了吗?

  12月6日上午,业主王先生已将小区内存在加盖的情况,向惠济区执法局做了反映。6日下午,记者联系惠济区执法局,该局所辖的长兴路执法中队一位负责人回复记者称,在接到投诉后,他们已在现场查看,确实看到小区很多楼栋顶层有施工迹象,一些加盖建筑里也有人入住。该负责人称,他们询问了物业公司,也未得到明确答复,下一步他们需要调取该小区最初的规划资料,并联系小区的开发商询问,才能对加盖的建筑做出定性。在调查结果出来后,会及时向媒体回复。

  雅生活董事会联席主席黄奉潮就曾表示,当前国内物业市场的集中度相对较低,未来五年是物业公司并购的窗口期,雅生活将抓住时机并购好项目,扩张规模。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,此前物业公司一直做不大,成为房地产项目的一个配套,对于房企来说也犹如“鸡肋”,也没有多大的盈利空间,但是这两年物业公司的模式出现了一些新变化。通过收购,做大存量资产,为后续的成长机会做准备,尤其是对于上市的物业公司来说,可以充分利用资本市场的资金完成规模扩张,这样的战略无可厚非。

  不过,也有业内人士认为,物业管理在整个开发企业中的地位急剧上升,越来越多的房企开始分拆物业管理,这代表未来的趋势方向。但是大部分房企并未想清楚物业管理是怎么一回事。只是想着先去上市圈钱,扩大规模后再想新的商业模式。

  严跃进进一步表示,物业公司在大规模收购以后,也有很多新问题出现。“如果仅是单纯地收购,可能成本反而增加了。所以,并购资产之后如何整合,如何导入社区商业、金融来实现盈利,是要重点考虑的问题。”广东11选5下注网址:

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