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坑你没商量离职经理爆料:物业广东11选5信誉平
发布时间:2018-11-29 作者:广东11选5信誉平台 浏览:

  第七,租赁业务有一项重要的工作,就是要做好房屋安全管理服务工作,而这往往会被许多中介机构忽略。笔者所管辖的物业项目,曾因为房东的房屋被中介机构整合出租给三户租客,他们共用一个厨房间,由于厨房抽油烟机长期未及时清理,油污渍比较多,造成在做饭时引发局部火灾,幸亏物业管理人员及时扑救,否则后果不堪设想。类似这样的事件,曾在同一个小区发生过两起。

  物业管理中的黑洞有多深?一名刚刚离任不久的某物业公司经理爆料,揭开了众多不为人知的行业潜规则。

  刘强(化名),34岁,在北京某小区物业管理公司当过4年的物业项目经理。对于自揭内幕的行为,刘强的说法是去年业主炒了自己的公司,“公司有些事情自己也看不过去,愿意对公众讲点儿实话。”

  刘强此前所在公司管理的是一家中型小区,1500多户业主,总面积在20万平方米左右。

  国家建设部和人事部也联合推出《中国物业管理师》执业资格制度,规定“物业管理项目负责人应当由物业管理师担任,物业管理项目管理中的关键性文件,必须由物业管理师签字后实施。”为帮助广大考生能顺利通过考试,学校与中建协教育委联合在嘉兴举办考前强化辅导班,现将有关事项通知如下:

  ①仔细询问客户姓名、住址、联系方式、报修内容、方便维修的时间等,并客户服务中心工作日志上记录。

  面对记者最关心的物业公司收入问题,刘强仅仅心算了几秒钟后就回答:“我们这个公司一年进账有400多万吧。”他笼统计算了一下:板楼和塔楼物业费平均下来在每平方米2元/月左右。物业费实行包干制,年物业费应收480万左右,前两年实际收取物业费在400万以上,现在相当一部分业主拒交物业费,降到了200万。电梯广告收费一年差不多15万。地面停车,360个车位,月租费150元,一年下来60多万。

  对于其他的地上共用部分,例如会所、幼儿园等配套设施应缴纳的物业费,刘强表示,这些是不收费的,外包出去的收入只能跟着“喝开发商的汤,吃不到肉”。

  “小区现在有4000多平方米的会所,一年外包收益超过200万,主要上交开发商,但物业公司也能分成一部分,差不多60万。”刘强说。

  面对记者强调“《物权法》规定公共部分收益归业主”的提法,刘强笑称“想法太天真”。“说是公共收益归业主,只要业主不闹事打官司判决给他们,该经营照样经营。”刘强说,现在很多小区产权都不明晰,也没有成立业主大会,收益当然主要还是进开发商的口袋。

  记者了解到,会所、幼儿园等这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所,在绝大多数小区实际上是掌握在开发商手中。

  (1)验明业主身份:查验身份证;如业主委托他人代办,需提供委托书及受托人身份证,并将受托人身份证复印后与委托书一并存入该户档案。

  3、取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历,工作满4年,其中从事物业管理工作满3年;

  让记者意外的是,对物管公司来说,小区“最赚钱”的不是会所等公共部位,而是地下空间。

  “地下室不是不能随便出租,产权归人防的吗?”记者问。 “没错,所有权一般是归人防的。人防有的城区是不收费的,也有的区每年要提取管理费,但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30来万,具体用途是出租还是车库,就看各个小区了。”刘强说,他所在的小区改成900来个车位,每个车位300元一个月,一年停车费收入就在360万左右。

  对于如此高的停车费记者表示了怀疑。刘强则举着报纸说,“你看看,业主为停车打破头,前一段时间刚刚发生了一起血案。地下停车费一般都远高于地上,而且现在的情况是停车位根本不够用。”刘强说,这笔钱名义上是都归开发商,“不过具体数字并不是特别清楚,应该是三七分成吧,我们公司这边差不多能分个100来万。”

  记者随后查阅相关资料发现,虽然业主购房款中包含地下室成本,但目前没有任何法律、法规对城市居民小区防空地下室的产权归属予以明确界定。

  省钱三大绝招:除了明面上暗地里的进账,广东11选5信誉平台各家物管公司都有省钱节流的绝招。

  2、公共设施设备的管护、养护。物业管理的设施设备主要包含供电线路、各类配电设备、给排水管网、二次生活用水加压设备、电梯、消防设备等,小到小区内无处不在的一盏路灯大到几十万配电,这些设备加起来数量上千个,随着接管面积的扩大,还在不断增加,这些都是物业公司管护的公共设施设备,它的正常运转,住户才能生活的安宁。

  刘强所在的小区物管公司满额应是80人左右,保洁一般配20人,保安是30人,工程项目部、客服和办公室30人,实际上从来就没满员过。 “现在保安对外报价都是1800元,真正工资发到保安手里不到1200元。保洁对外报价1400元,实发工资是不到1100元。”刘强说,一般保洁保安都会外包,主要为了方便“吃空额”——“这是行业的通行规则。”

  刘强透露,他此前所在的小区实际上岗总数一直少了近30人。“减掉30人,你算算一年多少钱?六七十万。”刘强说,一年人工上省下来的钱就是老总的一辆宝马。“我听说海淀有个小区业主天天查岗,后来发现上岗的少了1/3,其实大部分小区都不会这么查。业主要查是很难查出来的,名字都登记在那儿,你是看不出来的。”刘强说。

  举例来说,顶楼水箱、排水系统每年清一次得两万,那就两年清一次。有些设备该维护三次的,那就维护两次或者一次。公共照明,刚入住的时候肯定都是亮的,现在坏了不少,能不换的就先不换,还可以省下不少电费。电梯运行也是,这样一年下来省个20万没问题。”刘强说。

  “能省下来的是细账。”刘强强调。“比如浇水、割草、修枝,干我们这行的一看就知道是该修的没修。绿化频率降低,成本就降低。一年也能省不少钱。”

  据考评小组相关负责人介绍,《办法》下发各物业服务企业之后,近期内将对城区住宅小区各物业服务企业进行一次集中考核,这就需要各物业服务企业高度重视物业管理考核工作,对照考核内容和标准,完善管理措施,规范管理行为,全面提高企业服务质量和管理水平。

  (1)对维修服务回访处理率达100%。属安全设施维修的2天内回访;房屋渗漏水项目维修的,试漏后3天内回访;其他维修项目2天内回访。回访可上门或电话回访。回访中发现问题及时通知维修人员整改。

  6、取得经济学、管理科学与工程或土建类博士学位,从事物业管理工作满1年;

  记者问,据媒体报道有些大型小区物业管理公司仅绿化费一项几年能赚几十万上百万是否属实?刘强点点头:“差不多。” “不过这并不是行业通病。也有不差钱的物业公司,不用这么精细。我们小区小,成本就高,老总总想着开源节流。”刘强说,但是问题都是这么出来的,“物业公司一抠,服务标准自然就下来了。”

  如何对付业主、业委会、新物业:对业主折腾他三五次 也就交了。在刘强的记忆里,新小区物管公司接手的头两年,是最惬意的。

  ①核对业主资料:业主姓名、住址、已交费情况、应交费月份及相应费用,请对方确认。

  “开头两年的物业费铁定白挣”——刘强说,起初物业费的收取率超过90%,几乎所有业主都交费。而且,头两年新小区基本没有太多的管理成本,门窗、防水都有厂家质保,“电梯、路灯都是新的,连纱窗更换都有人替你掏钱。”

  但由于老总每次开会都强调“开源节流”,结果小区环境变得大不如前。后来,由于停车收费提价引发纠纷,一些业主和公司打过几次架。去年业委会炒了物业,“不过我们一直没有撤出,前不久还发生了激烈冲突。”小区物业费收取比率从原先的百分之七八十陡然降至目前不到四成,公司和业主两方给刘强的压力也越来越大。而作为项目经理,他的收入主要和物业费实行绩效挂钩。最后,刘强选择了离职。

  “收不上物业费,一年亏几百万,当活雷锋有可能吗?”刘强说,如果没有停车费这些公共部分收益撑着,物业公司也早跑路了。 “起初大多数还是交的,不交物业费就上门催。”刘强说,通常是贴条子,然后电话催交。物业费再少,也还是有相当一部分人会交。“你得分析这些业主的心理,有的真是‘不差钱’,不愿找事的;有的是出租户,房东需要和公司搞好关系。很多人一次两次不交,折腾三次四次五次,也就乖乖来交了。”

  4、客户服务中心接待人员将便民服务或特约服务按性质通知相关部门主管,由主管安排人员在与客户约定的时间上门服务。

  “实在不行就堵门,再不交费,就想办法,比如断电。”业主来找,就说是工程部查了,“闸不好,天气太热,需要换闸了。”对于喷漆、划车这些招数,刘强表示,比这些狠的招数他都听说过,不过自己没做过。

  2、考试收费标准:《物业管理基本制度与政策》和《物业经营管理》2个科目为每人每科目60元;《物业管理综合能力》和《物业管理实务》2个科目为每人每科目65元,由考生在网上交费。

  刘强告诉记者,他之所以离开原物业公司,除了前面的原因之外,还有一个,就是他一直不愿意看到的结果最终还是出现了——小区2009年召开业主大会,还选聘了新物业准备进驻。

  “你到他们业主的论坛上就可以看到,全是和物业公司斗争的帖子。”刘强说,一年来公司与小区业主一直关系相当紧张,小区业委会已经向法院起诉要求物业撤离。

  作为项目经理,刘强表示,那他就不得不做一些“有悖良心”的事情了。 “业主起诉物业,也就是折腾折腾。一审二审,打完了也差不多一两年。打官司的过程中,要想点儿办法瓦解一下业委会。最有用的办法就是说某个挑头的贪污,他们(业委会)一下就烂了。”

  “另外,找几个公司的关系户,也是小区业主,出来骂两句。或是让他们到法院起诉业委会,不就搅乱了吗?”刘强哂笑了一下:“其实就是挑动业主斗业主。对公司来说,你砸我饭碗,我肯定要治你,而且说你贪污有人信。”

  刘强说,具体做法干这一行的都知道。“业委会成员都是义务的,义务的就坚持不了多久,碰上那种硬茬的,吓他一下,就不敢说话了。”

  (一)凡中华人民共和国公民和香港、澳门居民,遵守国家法律、法规,恪守职业道德,并具备下列条件之一的者,均可报名参加物业管理师资格考试:

  “还有,你要炒我,广东11选5平台:打个招呼上面不承认业主大会决议就行了。再说,打官司的话法院没判,建委又不会赶我们,公司就熬着呗,反正该收的费照样收。”刘强说。

  (三)专业工作年限计算。报考条件中涉及专业工作时间年限的,均计算到报考当年年底。

  对于业主和中标的新物业强行交接的问题,他表示这种情况“不可能”出现

  (5)资料归档:委托书、受托人身份证复印件、装修协议、拆改主体结构获房产主管部门的批准书。

  办法很简单,就是上面找人找茬“拖”。“建委不会罚,平常关系都不错,公司的大老板就是开发商,早都说过有啥问题都能搞定。”

  “再说,谁敢强行接管?新物业要这么做,建委肯定罚他们。他们的物业管理资质不想要了?”刘强说,公司后来和中标的新物业“沟通”了一下,表示给一部分“补偿金”,对方已经撤合同了,“我们就可以永远做下去”。

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  (2)对房屋及其附属设施的投诉按“恒护中心”相关工作流程及职责分工处理;对物业公司存在过错或有责任的,应向住户表示歉意,取得谅解,认真听取住户意见,协商处理方法,满足住户合理要求,尽快处理;对于住户或邻居的责任,应向住户说明情况,做好协调工作;是各方都有责任的工程、治安等问题,应及时通知各相关部门负责人到现场,共同商讨解决处理办法,采取有效的补救措施,控制事态发展,稳定住户。

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