合作案例
 
010-86008600
传真:010-86008600
E-mail:admin@aicai555.com
您的位置:主页 > 合作案例 >
碧桂园、新城等房企拆分物业上市物管大战综合
发布时间:2018-11-17 作者:广东11选5信誉平台 浏览:

  随着房地产行业步入存量房时代,近年来,房企在物业管理方面的布局悄然升温。11 月 6 日,新城控股集团旗下新城悦(HK.01755)成功登陆港交所,成为第 9 家香港上市的物业公司。此外,蓝鲸房产了解到,目前旭辉永升物业、佳兆业服务均已进入上市倒计时。

  据中国物业管理协会 10 月份发布的《2018 年全国物业管理行业发展报告》显示,物业百强企业中有房地产开发背景的企业占比达 73.5%,独立物业管理企业占比仅为 26.5%。与此同时,销售额 TOP10 的房企均在物业上有所建树。

  伴随着房企加速布局物业板块,物业行业也面临着新的洗牌。一方面,借助于规模房企,部分物业公司实现规模上的跨越;另一方面,通过第三方获取项目服务的物业公司,则在增值领域积极探索。但是从目前来看,物业行业在明显存在规模 天花板 的前提下,企业依靠物业费生存的盈利模式,短期内很难得到改变。

  在这个 有限 的市场空间里,究竟是借力规模房企延展业务范围的物业公司跑的更快,还是完全独立开发新领域、拥有多种项目管理经验的物业公司更有优势?

  进入 2018 年以来,物业管理成为房企多元化布局中的重要一环。碧桂园集团主席杨国强曾表示,有好的物业管理,碧桂园(HK.02007)才有明天。据蓝鲸房产不完全统计,目前在 A 股、H 股、新三板的上市物业公司已达 105 家。而由于新三板不能满足物业规模化发展需求,登录港交所成为物业公司新趋势。如碧桂园服务(HK.06098)、雅生活服务(HK.03319)、新城悦均选择在港交所挂牌上市。

  据中国物业管理协会 10 月份发布的《2018 年全国物业管理行业发展报告》显示,物业百强企业中有房地产开发背景的企业占比达 73.5%,如万科物业、碧桂园服务;独立物业管理企业占比仅为 26.5%,如彩生活(HK.01778)、中奥到家(HK.01538)、绿城服务(HK.02869)。与此同时,销售额 TOP10 的房企均在物业上有所建树。

  为何房企热衷于物业市场呢?据国海证券的一份研究报告显示:在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下,物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期,预计到 2030 年行业潜在市场规模超过 1.3 万亿元,相比当前行业规模存在 2 倍以上成长空间。此外,在房地产进入存量的时代,物业有望成为流量入口。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产表示,物业拆分上市主要是企业追求专业化的管理团队。他指出,这一波房企拆分物业上市潮,也使得大家更关注存量市场和物业服务市场的发展了,这对行业来说是件好事。

  58 安居客首席分析师张波向蓝鲸房产指出,现在是物业公司 抢地盘 的阶段,也是它们对资金需求最大的时候。但如果这个时期企业能够上市,未来活下来的概率才能大大提升,进而才有后期 瓜分市场 的资格。

  蓝鲸房产梳理发现,物业公司扩张主要有三种手段。其一是进行收并购;其二是关联方支持;其三是品牌赋能。不过严跃进指出,通过收购去扩大企业规模,对于企业来说压力比较大。收购成本、股价都会压缩盈利。换言之,依赖关联方、做强品牌是物业企业扩张的主要途径。

  以刚刚上市的新城悦为例。目前新城悦服务的合约面积中 70% 均来自于新城控股(SH.601155),在新城悦服务的 7300 万平米合约面积中,有 5550 万平米来自于新城控股。新城控股表示,住宅及商业地产的快速扩张,将助力新城悦的业务迅速增长。

  但对于过度依赖关联方发展的部分物业公司,也存在在第三方市场拓展不开的情况,这也制约了企业进一步扩张规模的可能。如中海物业、保利物业。目前,中海物业上市已经三年,但是第三方项目仅占整体项目的 10%,其也是拥有房地产企业排行榜 TOP10 背景的物业公司中,第三方项目占比最低的一个。

  对此,多位业内人士表示,物业行业规模扩张方面存在 天花板 ,单纯的规模竞争无法从根本上改变物业资源集中型的发展模式。绿城服务集团行政总裁吴志华就指出,5 亿平方米规模就已经做到物业管理的极限。因此,摆脱单纯依赖物业费,实现物业增值拓展,成为不少物业管理企业的新课题。

  严跃进也表示,随着老百姓住房概念的转变,一些比较专业的物业公司会有优势,会通过互联网等手段进行增值拓展。

  目前大多数物业公司的运营模式依旧较为传统,以 保洁保安绿化 、收取物业费为代表的基础物业业务为主,利润空间较小。据天风证券数据显示,百强物业服务企业收入中基础物业服务占比超过 80%。近年来,虽然物管公司拓展出多种增值服务,包括社区服务、顾问咨询服务、工程服务及其他等服务,但从目前来看,效果并不理想。

  2016 年上半年,由于急速推广 O2O 社区,中奥到家成本暴增,公司亏损 600 余万。随后,中奥物业不得不把精力放到经纪代理业务。中奥到家副总裁梁兵近期公开表示,现在很多物业公司依托房产的品牌做了很多的开拓,这对我们形成很大压力。

  第一家在港股上市的物业公司——彩生活,虽然在增值服务方面尤其是在家庭服务市场上布局很早,但据其 2018 年半年报显示,物业管理服务仍然是公司最主要的收入来源,上半年,物业管理服务达 14.67 亿元,占比达 83.5%,增值服务收入仅为 2.12 亿,占比 12%。

  即便放在地产业务体量巨大的碧桂园来看,其物业管理公司碧桂园服务 2018 年上半年的社区增值服务收入也仅为 1.71 亿元,占总收入的 8.5%,是碧桂园服务三大业务中占比最低的一项。

  严跃进表示,从增值服务来看,其实是强调了寻找新的盈利机会点。但是很显然,当前物业公司的增值服务是投入大,回报少。

  此外,据中国指数研究院研究显示,在物业百强企业多种经营项目的分类上,社区服务项目占比高达 47.84%,是物管企业在增值服务上最主要的发力渠道。为此,包括彩生活、保利物业、万科物业等多家物管企业涉水社区 O2O 业务,但目前效果来看,依旧是 雷声大、雨点小 。

  数据显示,即便是发展较为领先的彩生活,其社区 O2O 的应用平台彩之云在 2017 年的净利润也仅占公司全部利润的 1% 左右;曾经大力与京东、58 同城等开展社区 O2O 业务合作的远洋地产在经历一段时间的投入后也逐渐减少了对该业务的重视程度,并提出 有限多元化 策略。

  严跃进表示,目前房企对于社区 O2O 方面的布局多半是 小打小闹 ,很多创新其实是 小儿科 ,看上去有新意,但缺乏黏性,若要持续发展,后续关键是要走 正道 。只有保持初心,通过品质的物业服务才能真正形成市场口碑。他强调说,物业公司未来发展的关键是要研究业主的多元化需求。

  由此可见,在物业管理这个特殊的行业里,虽然拥有房企背景会对物业管理的规模有一定帮助,但真正能够占领市场的核心发展力还是要依靠传统的 物业管理水平 来决出高下。由此看来,物业管理行业的升温趋势只是刚刚开始,随着越来越多大企业或上市、或加速多元化布局,物业管理行业分化将更加明显,未来究竟是背靠房企 大树 的企业跑得快?还是拥有多种项目管理背景的物业公司更有市场?这场没有硝烟的战争,刚刚开始。

  救护车,顾名思义,就是救助病人的车子。车辆身上不仅写着“120急救”的字样,同时还配有警示灯与报警器。如此鲜明的特点,连小学生都认识,身为保安却以“不认识救护车”为由,阻止救护车进入小区救人,如此强硬的行为,置业主的安全于何地?

  新城悦控股有限公司,创立于1996年,成长于常州,发展于长三角,是专业从事物业管理与服务的综合性服务企业。新城悦在22年的发展中不断摸索,建立起独具特色的物业管理与服务体系,企业目前管理的业态已涵盖住宅、公寓、别墅、办公写字楼等多种物业类型。新城悦坚持全国化布局的发展战略,截至2018年4月30日,订约物业管理服务服务遍布21个省、直辖市和自治区的53个城市,总合约建筑面积为7330万平方米,及在管总建筑面积为3700万平方米。

  一名东莞业主也告诉笔者,由于所在小区的物业公司是开发商聘请的小公司,管理水平比较差,楼盘门禁随便出入,给业主造成很多麻烦。但由于小区物业以出租为主,业主常年不在东莞,成立业委会困难,造成入住十年来想换一家物业公司都没有结果。这让他很是后悔当年买房时没有多了解一下物业公司情况。

  11月15日,百度大脑行业创新论坛来到深圳,通过地产物业专场为我们展示了AI技术在地产物业领域的机遇和未来。现场,百度AI技术生态部运营负责人柳小玢与康行联合创始人潘江宇、广东11选5信誉投注平台:智行者渠道总监曹阳、贵州智慧云尚市场总监杨兆鹏、百度大数据高级产品经理张磊、旺龙智能产品总监马正文等行业大咖一道,现场拆解了“智慧地产物业”的诸多实例。本场不仅发布了地产物业行业解决方案,为广大开发者详解AI如何改造这一相对“传统”的领域,并且公布了最新的行业创新合伙人。

  而这些企业的做法集中在社区O2O、智慧社区等概念,开发App等等。万科物业做了一个基于互联网平台的“睿服务”体系。彩生活则更加激进,大力下注社区O2O服务,提供线上缴费和理财等等,打通了交易平台。不过,碧桂园并没有在新业务上有太多的规划和探索。2015年,碧桂园物业上线了“e当家”,从目前的态势看来,这款软件并没有得到官方大范围推广,也没有出现在招股书中。也许,这并不代表什么,但好歹,这也是画出的一个饼。

  从2015-2017年营业收入复合年增长率来看,新城悦以47.12%的增速位列第2名,高于在港上市企业2015-2017年复合增速均值30.20%,公司规模业绩保持了良好的发展势头,成长速度显著。2015-2017年净利润复合增长率为66.34%,高于在港上市物业服务企业净利润复合增长率均值50.36%,展示了近年来企业较强的盈利能力,同时企业在成本方面采取了有效的控制措施,盈利能力处于持续上升通道,未来发展潜力强劲。

  采购代理机构地址:长春市绿园区绥中路和洛阳街交汇二干小区院内中通汇泽一楼

  针对地产物业领域, AI则有着非常大的想象力和落地空间。不论是居家的室内环境还是小区的户外环境,不论是刷脸替代门禁卡还是无人清扫车替代人类清洁工,百度大脑的AI技术都在持续不断赋能。

  11月6日,新城集团旗下新城悦成功登陆港交所,成为第9家香港上市的物业公司。资料图片

  通过多年的沉淀与积累,新城悦推出了“橙管家”服务体系,秉承着“感动心·感受悦”的服务使命,与时俱进,紧随时代的步伐,每年修订、调整、升华服务标准。2017年,在新城悦强势发展、高速扩张,迅速建立行业知名度的推动下,新城悦3.0橙管家服务体系应运而生,从“悦专注”、“悦感动”、“悦幸福”三大着力点入手,以对人的尊重和关怀为根本服务原则,重新塑造体验式服务理念。

  武汉克林物业管理顾问有限责任公司董事长项丹女士作为行业内优秀从业者,出席并全程参与了本次行业年度盛典。在清洁笑脸年度评选中,其公司荣获【年度清洗保洁服务优质品牌】奖,同时,其个人荣获【年度卓越领导力】奖项。项丹女士在《我的故事在清洁人清洁梦里》主题演绎环节中的表现,引的现场嘉宾纷纷鼓掌叫好。接下来,让我们一起跟随镜头,去看一看项丹女士在盛会中的风采吧!

  关联交易的另一端,碧桂园物业向下游采购的第三方服务也基本是自己人。关联方采购商品及接受劳务的关联交易主要为公司向关联方接受区内穿梭巴士服务、供水业务、工程劳务和采购物资等。这些提供服务的公司,甚至自来水厂都是碧桂园的关联企业。

  新城悦之后,佳兆业旗下拆分的佳兆业物业IPO之路也在酝酿中,但较为波折。

  母公司新城控股将围绕“地域聚焦、合纵连横、运营优先、产品升级”的发展战略,做好精准投资、产品升级、品质提升、利润实现等重点工作,借助资本的力量,实现有质量的增长, 2017年,新城控股全年销售额达1264.72亿元,销售金额位列中国房地产开发企业第13位 ,首次跻身中国房企“千亿阵营”。

  曹阳介绍,蜗小白可以应用在公园、住宅区、工业园区、商圈和物业等场景,每小时可清扫4000平方米,相当于8名环卫的工作量。综合物管但最大的亮点还是在于,它实现了L4级别的自动驾驶,可自动进行清洁作业,将环卫工人从夜间任务、重复任务等繁琐且劳累的环节中解脱出来,而每辆蜗小白一年的成本只有不到10万,还不到人力工作的一半。目前,智行者已经与雄安新区、首钢园区、北大、清华、德邦、美团等合作,实现多场景下的无人车落地。

  株洲天元区这19个老旧小区改造完成 进入“物业管理全2018-10-18

返回
二维码
Copyright © 2002-2018 广东11选5 版权所有  ICP备案编号: 冀ICP备14020348号-1