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绿城物业要上市 物管公司毛利率为何相差巨大?
发布时间:2018-11-04 作者:广东11选5信誉平台 浏览:

  1. 取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历,工作满10年,其中从事物业管理工作满8年。

  “在汉正街收货每包需要拿15到20元的管理费,再加上转运费和装车费,肯定不挣钱,但是我干十几年了,客户相对稳定,不可能说不干就不干,其次我可以到别的地方收点货,弥补一下这边的损失。”一位不愿具名的物流公司老板称,“我相信会有一天汉正街的物流收费得到规范。”

  周期计费和单次计费的区别只是在出账周期,周期计费确定了出账周期之后,自动算费并按照周期出账,单次计费需要人工确定必要的计量数据完成计费。

  “一个好端端的小区突然出现一群‘热心’业主要炒物业公司,就要当心这是资本推手在兴风作浪……”目前,社区物业服务问题已经成为困扰社区居民、基层政府的治理难点。南京市城市治理委员、南京市住建委行业专家库成员、国家注册物业管理师、太平社会工作服务中心理事长赵健,为大家分享“中国社区治理现状”。

  019-2021年湖州市烟草公司安吉分公司物业管理项目公开招标公告

  “好几天没清垃圾了,臭死了。”日前长沙晚报帮帮团记者接到雨花区黎郡新宇太和园小区居民反映,小区内垃圾堆积,没人清理,小区临时垃圾站发出的臭味,好远都能闻到。居民认为是物业不作为,才导致这样的状况出现。

  2、企业要求:投标人须为具有相应经营范围和有效营业执照的物业管理独立法人单位;

  本次招标将于2018年11月20日上午9:00时在浙江省烟草公司湖州市公司(湖州市环城东路288号)辅楼3楼开标室开标,投标人可以派授权代表出席开标会议(授权代表应当是投标人的在职正式职工,并携带法人代表授权委托书及身份证等有效证明出席)。

  虽然各地、各个物业公司的收费标准和内容不尽相同,但却有大体的规则和原理是相通的。

  七十多岁的周阿姨,住在上城区清波街道十三湾巷,从今年六月份开始,由于阳台外墙上有空调漏水,顺着雨棚滴落影响日常晾晒,眼睛看不见的周阿姨就想着能不能找社区帮忙申请维修费。可是,社区却让周阿姨自己去找施工单位来施工。在这之前,要把施工计划造好,交到社区和街道,还要周阿姨自己跟其他28个住户协调。“那我没这个能力,我也不知道,反正头也痛了。”短片中,周阿姨显得很委屈。

  “最早每包收取5元管理费,后来慢慢涨到15元到20元不等。一个货包平均运费也就在70元左右,商场收取的物业费就占去20%左右,再加上其他费用,在汉正街收货基本不挣钱。”一位长期在中心商城、金正茂商城和小商品中心从事物流运输的公司负责人坦言,“这些年我向上述三家商场的物业公司缴纳的物流管理费高达几百万。”

  “天工开物·非凡匠艺——中国新匠精神”在经历上海和深圳双城巡展后,来到了北京三里屯太古里橙色大厅。

  我这里将物业中常见的收费归纳为两类计费形式:循环性的周期计费和独立的一次性计费。

  “要把农村当作城市居民小区一样来管理,实现管理的精细化。”这是陇县县委、县政府推动乡村振兴、完善乡村治理的新思路。今年以来,陇县提出“1+9”现代化农村物业管理模式。该模式以村为单位,将通村公路、小型水利设施、公厕、公共文化设施、体育健身设施、幸福院、卫生室等7大类农村公共基础设施的权属下放到村,再由村上委托村股份经济合作社代管。

  日前,市场消息称绿城中国(宋卫平、寿柏年及夏一波实际控制的绿城物业正在推进赴港上市。

  绿城物业一位人士向人民网记者回应,其不清楚绿城物业赴港上市事宜,公司也暂无进一步消息可供披露。

  人民网记者了解到,绿城物业在半年前已经向香港联交所递交了上市申请文件,上市主体是“绿城服务集团有限公司”,并披露了拟定上市公司截至2015年三季度末过去5个财务年度的业绩数据。

  不过,在香港联交所最新披露内容里,绿城服务集团有限公司暂未更新提交上市文件。

  大型房地产商中已经实现物业管理业务整体上市的包括中海物业(02699.HK)和彩生活(01778.HK)。

  推动物业管理业务上市,戴德梁行大中华区物业及设施管理部执行董事赵振兴向人民网记者分析,尽管物业管理板块利润率和盈利规模相对有限,但对地产商而言,推动上市是拓展融资渠道、做大整体市值及规范提升物业管理水平的途径。

  赵振兴说,物业管理服务其实属于半公共物品,房地产商拓展物业管理服务,实际会累积大量的客户资源,这对地产商发展社区增值服务及长期掌握客户资源大有裨益。另外,赵振兴认为现在地产商谋求“轻资产、重运营”的转型,物业管理服务同样属于资产运营范畴,更受重视。

  “对于投资人来说,物业管理也是值得投资的业务板块。”赵振兴说,物业管理业务拥有稳定的现金流,收入风险低,风险溢价小,因此容易在资本市场获得不错的估值。

  截至目前,中海物业的市盈率超过了31倍,彩生活的市盈率也接近27倍。

  另一家国际房地产服务机构人士告诉人民网记者,像中海、绿城这样的发展商,都是传统的住宅物业开发商,提升物业服务品质对于公司主业会形成优势。

  截至2015年三季度末,绿城服务集团在管合约建筑面积达到了7400万平方米,其中76.8%在管合约建筑面积来自其他房地产开发商,23.2%的在管合约建筑面积则属于绿城中国。

  绿城服务集团2015年前三季度的营收结构中,公司累计实现了近20亿元的营业收入,同比增长27.6%,其中物业管理占营收比重的72%,物业咨询占营收比重的20%,园区增值约占营收比重的8%。

  另两家已上市物业管理公司的营收结构里,物业管理占中海物业2015年当期营收约93%,增值服务约占7%;物业管理占彩生活2015年当期营收的71%,工程服务占比约为16%,社区租赁、销售及其他占比为13%。

  尽管物业管理都是三家房地产物业服务公司的营收主要分项,占比均超过7成,盈利规模也大致相当,净利润约在1亿元上下,但是三家公司的盈利水平相差较大。

  绿城服务集团物业管理、物业咨询和园区增值这三项业务分部去年前三季度的毛利率分别为9.8%、36.8%和45.8%,绿城服务集团整体毛利率水平约为18%。中海物业和彩生活2015年的整体毛利率分别为21%和55%。

  绿城服务集团2015年前三季度的净利润约1.35亿元,对应净利率为6.8%,与上年同期基本持平。中海物业2015年的净利润约1亿元,净利率为4.6%;彩生活2015年的净利润为1.5亿元,净利率则达到了22%。

  赵振兴向人民网记者解释,物业管理服务公司彼此之间的毛利率水平差异较大,源于不同物业管理公司采用包干制管理和酬金制管理比重不同。

  所谓物业管理的包干制,即物业管理公司全数收缴物业管理费,承担物业管理的成本及开支,结余部分为公司利润;酬金制则是物业管理公司向业主收取物业管理费的预定百分比(在中国一般为10%)确认为收益和毛利,余下的物业管理费则用作物业管理的营运资金。

  “包干制物业管理毛利率一般较低,物业公司收取的物业管理费包含了物业管理的成本、开支以及自己的结余收益,所以一般毛利率约在5%上下。”赵振兴说,酬金制物业管理下,业主缴纳的物业管理费在财务上并不会确认为物业管理公司的营收,约定百分比的物业管理费是公司的收益,剩余部分则是归业主集体所有,所以酬金制中物业管理公司的毛利率可以达到100%。

  在财务会计上,按照包干制收取物业服务费,物业管理公司会把全部费用记录为收入,而就提供物业管理服务产生的所有开支则记录为销售成本。如果收取的物业服务费不足以填补发生的所有开支,在管物业的业主和住户不会支付缺口费用,物业管理公司将承担损失。

  相比之下,按酬金制收取物业服务费,本质上是物业管理公司担任业主代理,仅将预定部分物业服务费记作收入,其余部分则用作运营资金,支付提供物业管理服务所产生的开支。酬金制下是在管物业业主和住户承担物业管理服务所产生的成本,也不会记为物业管理公司的成本及开支,因此酬金制物业管理相关的毛利率会达到100%。

  2015年前三季度,绿城服务集团14.3亿元物业管理服务收入里,包干制物业管理所占百分比为99.7%,酬金制物业管理占比为0.3%,对应绿城服务集团整体毛利率为18%。

  中海物业2015年上市之时,当年前5个月中海物业约7.5亿元物业管理服务收入中,包干制物业管理占比超过9成,酬金制物业管理占比只有4%,对应中海物业的整体毛利率为19%;彩生活2015年实现的约5.9亿元物业服务收入中,包干制物业管理占比为49.2%,彩生活的酬金制物业管理比重在三家物业管理公司中最高,达到了24.5%,因此彩生活对应整体毛利率也高达55%。

  但绿城服务集团在提交的上市文件中指出,公司相信包干制物业管理是中国物管市场的主流模式,能为物业服务公司提供更大动力去实施节省成本的措施及提高营运效率。

  与绿城服务集团、中海物业和彩生活推动赴港上市不同,近日同样有消息称万达集团计划出售公司的物业管理板块业务,这些地产公司对待物业管理的战略规划形成鲜明对照。

  “不同地产公司对待物业管理业务员板块采取完全不同的发展策略,取决于资本的驱动及公司主业。”赵振兴说,“不同公司的业务模式和投资方向不同,因此机会成本不同,有些地产公司更愿意专注主业不分散。另外,不同公司的营运能力、广东11选5信誉平台:资源整合能力以及客户利用能力也完全不同,因此在对待物业管理业务的策略上反差巨大。”

  前述国际房地产服务机构人士进一步分析,对于许多传统住宅物业发展商来说,物业管理行业也会存在边际成本递减,通过收购和上市扩大物业管理业务的规模,一方面有助于提升物业管理服务的专业水平,另一方面也会增加物业管理的利润收益。(余燕明)

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